Hoe vluchtelingen een stad uit het slop trokken – in plaats van andersom

Een stad in de staat Nebraska maakt gebruik van de ambitie van vluchtelingen en biedt ze een woonplek om vergeten buurten een nieuwe impuls te geven.

Omaha in Nebraska, een stad met een half miljoen inwoners pal in het midden van Noord-Amerika, staat met recht bekend om zijn heerlijke steaks, zijn gulle miljardairs en zijn lange traditie van steun voor progressieve doelen. De laatste jaren wordt de stad ook geprezen om de wijze waarop ze de hulp aan vluchtelingen en andere migranten combineert met stadsvernieuwing. Particuliere donateurs, non-profitorganisaties en ambtenaren van ruimtelijke ordening hebben er met vereende krachten al tal van achterstandsbuurten uit het slop getrokken door van nieuwkomers uit Azië en Afrika welvarende huizenbezitters te maken.

Navolging

Het Omaha-model, dat inmiddels navolging vindt in andere gemeenten, is heel simpel: benut de ambitie en energie van deze jonge gezinnen door ze te huisvesten in stedelijke gebieden die door leegloop en verwaarlozing zijn afgegleden. Hoe sterker de achteruitgang in een buurt, hoe goedkoper de huizen en hoe groter de kans dat vluchtelingen bereid zijn in de buurt te investeren. In Omaha hebben sinds het begin van deze eeuw al driehonderd gezinnen dat gedaan, allemaal via de lokale non-profitorganisatie Habitat for Humanity. En andere organisaties volgen dat voorbeeld, zodat een eigen huis in Omaha voor duizenden vluchtelingen een haalbare kaart wordt.

Benut de energie van jonge gezinnen door ze te huisvesten in stedelijke gebieden

Neem het nieuwbouwproject Bluestem Prairie in het noorden van de stad. Dat verrees daar in 2023, toen Habitat for Humanity begon met het opknappen van de wijk die voorheen bekendstond als Myott Park. Op een gegeven moment was er daar zo veel criminaliteit dat de gemeente besloot de buurt onbewoonbaar te verklaren en de huizen met bulldozers platgooide. Habitat betaalde de gemeente 186.501 dollar per leeg perceel en stak bijna 30 miljoen dollar in de aanleg van nieuwe straten en de bouw van 85 huizen, die vervolgens voor pakweg 260.000 dollar per stuk werden verkocht. Nu wonen er in Bluestem Prairie veel voormalige vluchtelingen uit Afrika, Nepal en Myanmar, en de organisatie wil er in 2026 nog dertig woningen bij bouwen. Zo geeft ze een nieuwe draai aan de oude stedenbouwkundige wijsheid ‘Ga maar bouwen en de mensen komen vanzelf’. In Omaha is het eerder: ‘De mensen komen, dus wat kunnen we met hen opbouwen?’

Die mensen zijn in dit geval vluchtelingen. Zoals Than Sein, die in 1979 op zijn negentiende uit Birma vluchtte om aan de militaire dienst te ontkomen. In een Thais vluchtelingenkamp leerde hij Ye Ye Aye kennen, met wie hij is getrouwd. Ze kregen een dochter en werkten in de koffiebonenverwerking op een nabije plantage. En ze wachtten af. 

Na meer dan veertig jaar kon Than in 2023 dan eindelijk met zijn familie naar Nebraska, als onderdeel van een programma waarin de staat dat jaar 844 vluchtelingen opnam. Afgelopen september kregen Than Sein en Ye Ye Aye hun eerste in de VS geboren kleinkind. Een paar dagen later sloten ze een hypotheek af voor een huis in Bluestem Prairie. Nadat de familie decennialang op de vervulling van hun Amerikaanse droom had gewacht, duurde het vervolgens maar 27 maanden voordat ze de sleutels van hun eerste eigen huis in ontvangst mochten nemen.

‘Met dit soort op huizenbezit gerichte projecten investeer je in mensen en stimuleer je de welvaart van de werkende klasse over de hele breedte. Niet alleen onder de vluchtelingen die een huis kopen, maar ook onder bestaande wijkbewoners die hun buurt erop vooruit zien gaan,’ aldus Marty Shukert, voormalig hoofd Ruimtelijke Ordening en Stadsontwikkeling bij de gemeente en tegenwoordig als stedenbouwkundige actief bij RDG Planning & Design. ‘Dankzij hen wordt leegstaande ruimte weer in gebruik genomen, stijgt de belastingopbrengst en gaat de buurt er beter uitzien, doordat het onderhoud niet langer de verantwoordelijkheid is van een verhuurder maar van de bewoner zelf,’ zegt hij.

‘Dankzij hen wordt leegstaande ruimte weer in gebruik genomen, stijgt de belastingopbrengst en gaat de buurt er beter uitzien’

Alleen al door de huizen die Habitat aan de man heeft gebracht, steeg de opbrengst van de gemeentelijke onroerendgoedbelasting van 738.998 dollar in 2018 naar 2.166.234 dollar in 2023, het laatste jaar waarvoor cijfers beschikbaar zijn.

De invloed van deze nieuwkomers is goed zichtbaar in de wijk Clifton Hill, waar nette, door de organisaties gebouwde of opgeknapte huizen uitkijken op verkrotte, dichtgespijkerde woningen die er vaak al jaren leegstaan. In sommige straten wonen alleen maar Afrikaanse vluchtelingen: merendeels Zuid-Soedanezen en Somaliërs, en hier en daar wat Kenianen, Ethiopiërs en Burundezen.

Maar het huisvestingsprogramma voor vluchtelingen krijgt ook kritiek. ‘Er zijn spanningen in North Omaha,’ zegt Lacey Studnicka van de lokale afdeling van Habitat for Humanity. ‘Er heerst een misvatting dat we alleen vluchtelingen of immigranten helpen.’ Geboren inwoners van de stad komen net zo goed in aanmerking voor die huizen als buitenlandse gegadigden, zegt ze. Alleen kiezen ze er vaak niet voor, omdat ze de buurt te gevaarlijk vinden of niet willen dat hun kind van school moet veranderen. Studnicka’s collega bij Habitat, de in Afrika geboren Dina Luka, legt uit dat Zuid-Soedanezen zoals zij daar niet zo snel voor terugschrikken. ‘Wij staan daar anders in,’ zegt ze. ‘Velen van ons komen immers uit een oorlogsgebied.’

Tegenbeeld

Het is het levende tegenbeeld van de MAGA-boodschap dat immigranten allemaal criminelen zijn die Amerikanen hun banen afpakken en de straten onveilig maken. Vluchtelingen met een verblijfsstatus zijn de absolute tegenpool van zogenaamde ‘illegalen’: ze worden vaak aan een strenge selectie onderworpen voordat ze überhaupt naar de VS mogen komen. Het kan tientallen jaren duren voordat ze worden toegelaten. En dan zijn ze inmiddels volledig legale immigranten, met een werkvergunning en uitzicht op naturalisatie.

Trump-stemmers die zeggen dat ze niets tegen immigranten hebben, alleen tegen criminelen, zullen niet snel een immigrant vinden die zich braver aan de wet houdt dan Sam Mangong (56). Deze bevlogen klusser, een Dinka uit Zuid-Soedan die voor de Amerikaanse strijdkrachten heeft gewerkt, is al aan zijn derde huis toe in het kader van een ambitieus project om buurten met leegstand van nieuwe huiseigenaren te voorzien. Hij heeft een bedrijf in patiëntenvervoer en woont in Clifton Hill, de oude zwarte wijk waar de wieg stond van Malcolm Little (beter bekend als Malcolm X) en waar beroemdheden vandaan komen als de oude sporthelden Bob Gibson en Gale Sayers en de huidige bokskampioen Terence Crawford.

Mangong was een van de duizenden Soedanese vluchtelingen die in de Verenigde Staten werden toegelaten en door de immigratiedienst over het land zijn verspreid. Nebraska telt momenteel het grootste aantal Dinka, Nuer en Fur (uit Darfur) buiten Oost-Afrika, met ruim tweeduizend gezinnen uit deze bevolkingsgroepen. Nog niet de helft van hen heeft een eigen huis, maar het aantal huizenbezitters stijgt wel, evenals onder andere groepen Afrikaanse nieuwkomers. Net als Mangong dragen zij zo hun steentje bij aan het herstel van wijken die tientallen jaren met leegstand en verwaarlozing hebben gekampt.

Mangong kwam in 2002 naar de VS en meldde zich in 2003 al bij Habitat aan als vrijwilliger voor een renovatieproject. Dat is een voorwaarde die de organisatie stelt aan huizenbezitters in spe: dat ze 350 uur vrijwilligerswerk doen, klussen zoals bouwpuin afvoeren en cement mixen. Zo kocht Mangong in 2004 zijn eerste huis met een hypotheek van 79.000 dollar. Van Habitat kreeg het gezin een renteloze lening van 10.000 dollar om de verhuiskosten te dekken. Toen ze er vijf jaar woonden, werd die lening kwijtgescholden.

Van Habitat kreeg het gezin een renteloze lening van 10.000 dollar om de verhuiskosten te dekken. Toen ze er vijf jaar woonden, werd die lening kwijtgescholden.

In sommige delen van de stad worden complete straten bewoond door Somaliërs en Zuid-Soedanezen, die hier begin deze eeuw als vluchtelingen aankwamen. Andere bevolkingsgroepen die je er vindt zijn Nepalezen en Birmezen, met name Karen die zijn verjaagd uit het land dat zich nu Myanmar noemt. In North 45th Avenue, ooit de belangrijkste winkelstraat in het zwarte deel van Omaha, vind je nu een reeks kleine winkelcentra en eettentjes van allerlei afkomsten: Nepalees, latino, Caribisch, Zuidoost-Aziatisch en Oost-Afrikaans. ‘Kamelenmelk te koop’ staat op de voordeur van een winkel van een Somaliër die zijn winkelruimte deelt met een geldkantoor waar naast de Keniaanse, Ethiopische en Somalische vlag de logo’s prijken van agentschappen met namen als Tawakal Express, EVC Plus en Sahal Services.

Fufu-buffet

In het westelijk deel van Omaha zit een bloeiende West-Afrikaanse gemeenschap van voornamelijk Togolezen en Burkinezen. Die zijn op een andere manier in Nebraska beland, meestal doordat ze in de VS kwamen studeren. In de African Cocktail Lounge in deze buurt is het op donderdag ladies night, en de hele week kun je er terecht voor een Fufu-buffet. De haarsalons worden merendeels door West-Afrikanen gerund, in de moskeeën tref je vooral Somaliërs en Kenianen.

Habitat for Humanity heeft hier al meer dan 130 Soedanese gezinnen aan een huis geholpen. En dankzij de organisaties Holy Name Housing, GESU Housing en Project Houseworks hebben nog eens minimaal vijftig vluchtelingen een koophuis kunnen vinden, gezinnen die hun huis zelf onderhouden en onroerendgoedbelasting betalen. De organisaties richten zich meestal op probleemwijken; daar krijgen ze lege kavels waar onbewoonbaar verklaarde woningen al door de gemeente zijn gesloopt. Vaak staan er ook nog een paar van zulke woningen overeind, in het oog springende symbolen van verval tussen de huizen die door vluchtelingen worden bewoond en onderhouden.

Het toeval wil dat Nebraska met vier andere traditioneel Republikeinse staten (Kentucky, Idaho en North en South Dakota) sinds 2010 tot de koplopers behoort als bestemming voor toegelaten vluchtelingen. Tot 2025 nam de staat jaarlijks ongeveer achthonderd vluchtelingen op. Maar toen trok de regering-Trump de stekker uit het toelatingsbeleid.

Helpen bij de bouw

Niet ver van waar Mangong woont vertelt een andere Dinka, Josephina Ayok (62), hoe zij aan haar koophuis is gekomen. Ook zij weet nog dat ze in de weekenden gratis kwam helpen bij de bouw van nieuwe huizen. Dan zongen ze liedjes uit hun land van herkomst en aten ze elkaars traditionele gerechten. ‘Zo bouwen we in Afrika ook,’ zegt ze. ‘Voor ons is het niets nieuws. Maar ik heb er wel veel geleerd.’

Zij en haar man werkten destijds voor Tyson Foods, nog steeds een van de grootste vleesverwerkende bedrijven in Omaha. Ze kochten hun huis voor 132.000 dollar en kregen een lening van 15.000 dollar als bijdrage aan de afsluitkosten. Hun maandlasten bedragen nu zo’n 800 dollar. Dat is meer dan ze ooit aan huur hebben betaald, alleen is dit ook een vorm van sparen, omdat het huis zo stukje bij beetje van hen wordt. ‘Het is net huurkoop,’ zegt ze.

Door van huurders huiseigenaren te maken help je niet alleen de belastingopbrengst te verhogen en leegstand te bestrijden. Het verbetert ook de leefbaarheid, doordat de verantwoordelijkheid voor het onderhoud niet langer bij een verhuurder ligt, maar bij de bewoners zelf. En je verhoogt de welvaart van de werkende klasse over de hele breedte: niet alleen bij de vluchtelingen die huizen kopen, maar ook bij bestaande bewoners die met de komst van de nieuwkomers de waarde van hun huis zien stijgen. Vluchtelingen zijn meer dan alleen betrouwbare arbeidskrachten in toonaangevende sectoren in de stad. Ze vormen ook de kritische massa die een verloederde wijk van het ene op het andere moment weer in een welvarende buurt kan veranderen. 

Volgens Patricia Evans, die vroeger voor de huisvestingsdienst van de gemeente werkte en nu leiding geeft aan de non-profitorganisatie GESU Housing, vallen de meeste aanvragers voor hulp bij de aankoop van een huis in een van de twee volgende categorieën: ‘Alleenstaande vrouwen, meestal zwart, meestal met kinderen; of vluchtelingengezinnen, meestal tweeverdieners.’ Bijna twee derde van de huizen die GESU in de afgelopen tien jaar heeft verkocht, 58 woningen in totaal, zijn naar vluchtelingen gegaan. Meestal naar Zuid-Soedanezen, en de laatste tijd ook steeds vaker naar uit Myanmar verdreven Nepalezen. 

Je verhoogt de welvaart van de werkende klasse over de hele breedte: niet alleen bij de vluchtelingen die huizen kopen, maar ook bij bestaande bewoners

Volgens Evans zijn alleenstaande Amerikaanse ouders vaak wel ‘arm genoeg’ om aanspraak te maken op overheidssubsidie, maar is hun financiële situatie doorgaans onzeker; vaak hebben ze te hoge schulden in verhouding tot hun inkomsten om in aanmerking te komen voor federale hulp aan werkende armen. 

Bij vluchtelingen ligt dat anders, legt Evans uit. Van het schuldverleden dat Amerikaanse aanvragers vaak parten speelt, hebben zij zelden last. Ze zijn nog niet lang genoeg in het land om er al veel schulden, laat staan betalingsachterstanden te hebben opgebouwd. Doordat echtparen hun inkomens kunnen bundelen en kunnen rekenen op hulp van landgenoten die hier al gevestigd zijn, hebben ze ook een vangnet dat uitkomst kan bieden bij tegenslagen als ontslag of gemiste werkdagen door ziekte. Executieverkopen zijn in deze markt voor de lage inkomens dan ook een zeldzaamheid, vooral doordat de meeste gezinnen niet van één inkomen afhankelijk zijn voor de afbetaling van hun hypotheek.

Wat ze in Omaha heel slim doen, is nieuwe huizenbezitters werven op de werkplaats. Bij Tyson Foods bijvoorbeeld, dat in 2023 dertig werknemers aan een huis hielp via Habitat, en er sindsdien nog meer geholpen heeft. Than Sein was een van deze mensen. De 65-jarige vluchteling, die zijn functie omschrijft als ‘vleesstilist’, heeft een jaarloon van circa 45.000 dollar, een bedrag dat hij kan verhogen door overuren te maken. Nu hij een hypotheek heeft om af te betalen, en een kleinkind, is hij voorlopig nog niet van plan om met pensioen te gaan. ‘Zolang ik gezond ben, blijf ik werken,’ zegt hij met een glimlach.

Familiehereniging

Ook familiehereniging is een belangrijke motor in het stadsherstel van Omaha. Neven en nichten, broers en zussen en schoonfamilie van nieuwbakken huiseigenaren vormen weer een nieuwe doelgroep van potentiële huizenbezitters, dankzij wie de huidige eigenaren kunnen doorstromen naar grotere huizen in mooiere wijken. Met een goed toelatingsbeleid voor vluchtelingen kan het stadsherstel dat met deze generatie is begonnen ook worden doorgezet in de volgende. 

Het minder goede nieuws is dat de bevriezing van het toelatingsbeleid door de regering-Trump in januari 2025 is verlengd. Daarmee is een einde gekomen aan een periode waarin Nebraska jaarlijks tot wel duizend nieuwe vluchtelingen kon verwachten. Zulke vluchtelingen zijn niet alleen de nieuwe huizenbezitters van de toekomst; gezinnen hebben hun nareizende familie uit het thuisland ook nodig om hun gemeenschap welvarend te houden.

Het stopzetten van het beleid kan voor het stadsherstel in Omaha dus een bedreiging vormen waarvan de gevolgen op de vastgoedmarkt voelbaar zullen zijn. In het laatste jaar onder Biden bracht het vluchtelingenhulpprogramma USRAP meer dan honderdduizend vluchtelingen onder in Amerikaanse steden. Dat aantal daalde in 2025 naar 27.000 en zal naar verwachting in 2026 nog eens dalen tot 7500.

Al stokt dus de nieuwe toevoer, Habitat for Humanity houdt in Omaha goede hoop dat het de aanvragers die al in het traject zitten nog aan een huis kan helpen. Maar het verlies van die honderden potentiële kopers baart programmadirecteur Studnicka wel zorgen: ‘Als het afgelopen is met USRAP, betekent dat nogal een verschuiving in ons landschap.’