Om het toerisme in te dammen, stelde de stad Barcelona vorig jaar een hotelstop in. Projectontwikkelaars bleken niet voor één gat te vangen: nu bouwen ze massaal luxeappartementen voor buitenlanders.
Als het geen hotel mag zijn, dan maken we er een luxeapparement van. Ruim, van alle gemakken voorzien en bestemd voor een zeer select publiek. Het is bijna een reflex in Barcelona, sinds in juli 2015 een stop op de bouw van nieuwe hotelkamers werd ingesteld. Nu investeerders in Barcelona niet verder kunnen met hun hotelprojecten, zoeken ze naar uitwegen, en de bouw van luxeappartementen is een van de betere alternatieven.
‘Het rendement is minder hoog,’ benadrukt een ondernemer die nog een geschil heeft lopen met de gemeente, waardoor zijn vergunning voor een hotelcomplex aan de Paseo Isabel II, midden in het centrum, is opgeschort. Voorlopig bevat het gebouw huurappartementen voor buitenlanders die tijdelijk in de stad verblijven.
Het eerste geval waarbij de effecten van het hotelmoratorium zichtbaar werden, betrof het voormalig kantoor van de Deutsche Bank op de kruising van de Avenida Diagonal en de Paseo de Gracia. Dat zou een luxe Four Seasons Hotel worden, maar het KHK Investeringsfonds veranderde zijn strategie, en nu werkt architect Carlos Ferrater aan een project met peperdure appartementen en op de begane grond winkels.
Hetzelfde gebeurt met het Condeminas-gebouw in de Paseo de Colón. De eigenaren van het complex, ingeklemd tussen twee hotels, wilden in zee gaan met een tophotelketen, maar door het moratorium zijn de plannen gewijzigd en komen er nu luxeappartementen in het gebouw. Een paar meter verderop hetzelfde verhaal. In het gebouw op nummer 4 van de Via Laietana huisden jarenlang kantoren. Er werden investeerders aangetrokken om het te veranderen in een hotel. De verbouwing is begonnen, maar u raadt het al: ook dit wordt een appartementencomplex. De gemeente is zich bewust van het fenomeen, maar ze kunnen er niets tegen doen, omdat het vergunningen betreft voor woningen en niet voor toerisme.
Het gaat in al deze gevallen niet bepaald om Airbnb-appartementen voor toeristen die een paar daagjes Barcelona doen. Het gaat om luxe onroerend goed dat wordt aangeboden door gespecialiseerde makelaarskantoren in Barcelona en de rest van de wereld. De potentiële kopers zijn kapitaalkrachtige buitenlanders die graag in het centrum van de Catalaanse hoofdstad verblijven: voornamelijk Europeanen (in meerderheid Engelsen en Fransen), Israëliërs en Arabieren. Discretie is wat ze gemeen hebben. De prijzen die ze betalen blijven niet onder de miljoen euro en worden altijd contant op tafel gelegd. Volgens cijfers van het ministerie van Verkeer en Infrastructuur wordt een op de vijf koophuizen in Spanje door buitenlanders gekocht, met name aan de kust en in Madrid en Barcelona. De commercieel directeur van de projectontwikkelaar La Llave De Oro (De gouden sleutel) zegt: ‘Barcelona is in Europa de derde favoriete stad voor een tweede of derde woning.’
‘Spaanse kopers kunnen de hoge prijzen van dit soort woningen niet betalen,’ zegt Carlos Gallofre van investeringsfonds Stoneweg. ‘Maar voor de Britten is Barcelona een vluchtinvestering.’ Er komen ook Israëliërs die de Eiffeltoren hebben verruild voor de Sagrada Familia. ‘Parijs is te duur geworden,’ zegt Miquel Laborde van beleggingsmaatschappij Laborde Marcet, die al vier jaar lang de prijzen in dure woonwijken ziet stijgen.
‘De prijs per vierkante meter in de Paseo de Gracia begint op het niveau van Parijs te komen,’ waarschuwt Emmanuel Virgoulay, vertegenwoordiger in Barcelona van de Frans-Zwitserse onroerendgoedmaatschappij Barnes. Volgens gegevens van zijn firma zijn de prijzen dit jaar met vijftien procent gestegen, omdat ‘er steeds meer vraag en steeds minder aanbod is’. Barnes heeft onlangs een kantoor geopend naast het Turó Park om een ander slag cliënten te bedienen: goedverdienende Fransen die min of meer permanent in Barcelona wonen en willen overstappen van een huur- op een koopwoning in de chique wijken van Barcelona. Hun portefeuille bestaat uit onroerend goed van boven de 200 vierkante meter, bij voorkeur in Pedralbes. Veel Arabieren hebben dan weer een voorkeur voor de Avenida Pearson. In de wijk Sarrià-Sant Gervasi gaat het niet zozeer om geannuleerde hotelprojecten, maar worden veel woonhuizen omgebouwd tot luxeappartementen, waardoor ze spectaculair in prijs zijn gestegen.
Josep Poch, zaakwaarnemer van Coldwell & Banker in Spanje, spreekt zelfs van de ‘wedergeboorte’ van gebouwen, een oplossing voor het gebrek aan bouwgrond voor nieuwe woningen in de Catalaanse hoofdstad. ‘We hebben geen andere keus dan herstructureren en renoveren,’ zegt hij. Zijn makelaarskantoor verkoopt appartementen in de Calle Muntamar voor 6,5 duizend euro per vierkante meter. De hele voorgevel is gelift, de balkons en de terrassen zijn gerestaureerd en het interieur is door binnenhuisarchitecten onder handen genomen, zodat de bewoners er zo in kunnen trekken.
Om eigenaar te worden van een appartement in het gebouw Winterthur van Francesc Macià moet je minimaal 6 miljoen euro op tafel leggen
Een ander voorbeeld van deze ontwikkeling zijn de twee woontorens van het winkelcentrum Diagonal Mar, Illa del Cel genaamd. Ze stammen uit 2003 en hebben een volledig nieuw interieur gekregen. ‘Ze waren van gemiddelde kwaliteit en hebben nu een luxe binnenkant,’ zegt makelaar Marc Velo, die de meeste van de tweehonderd appartementen à 5000 euro de vierkante meter al heeft verkocht. De kopers komen uit de hele wereld.
Ook de wijk Ensanche ontsnapt niet aan de trend. Het voormalige hoofdkantoor van Telefónica aan de Avenida Roma ondergaat sinds twee jaar een radicale gedaanteverwisseling. Het gebouw zou aanvankelijk in tweeën worden gesplitst (een hotel aan de ene kant en appartementen aan de andere), maar zal uiteindelijk één groot woonblok worden met 400 appartementen. Als gevolg van het moratorium is het hotelgedeelte geschrapt en de indeling gewijzigd. De goedkoopste appartementen gaan voor 400.000 euro van de hand. De penthouses en de grootste flats doen tegen de 2,5 miljoen.
Stevige prijzen, maar dat is nog niets vergeleken met wat er wordt betaald op de internationale markt van luxeappartementen. Om eigenaar te worden van een appartement in het gebouw Winterthur van Francesc Macià, moet je minimaal 6 miljoen euro op tafel leggen. In 2009 werd een contract getekend met Marriott International, dat er een vijfsterrenhotel van de buitencategorie van wilde maken, maar door de economische en de vastgoedcrisis werd de bouw stopgezet en het hele geval aan een Brits investeringsfonds verkocht, dat er gelikte appartementen van maakte.
Belazerd
Ook Casa Burés in de buurt Eixample, een modernistisch gebouw ontworpen door Francesc Berenguer i Mestres [een assistent van Gaudí], wordt op dit moment gerenoveerd. Tien jaar geleden zou het een vijfsterrenhotel worden. Maar de gemeente stak er een stokje voor en kocht het op, om het vervolgens aan de Generalitat door te verkopen, waarna het uiteindelijk in handen viel van een internationale investeringsmaatschappij die besloot er luxeappartementen van te maken. De oplevering staat gepland voor oktober 2017 en volgens makelaarskantoor Lucas Fox zijn al enkele van de tien woningen verkocht. De minimumprijs is 4,8 miljoen euro.
De komende maanden zouden we nog wel eens meer van dit soort projecten kunnen zien, aldus welingelichte bronnen. Een beslissende factor zijn de plannen van de gemeente Barcelona. Aangezien niet bekend is wanneer het hotelmoratorium wordt opgeheven, en hoe daarna de regels zullen zijn, maakt de hotelbranche liever nog geen concrete plannen. ‘Er is natuurlijk argwaan,’ zegt Miquel Laborde. ‘Na wat er met het gebouw van de Deutsche Bank is gebeurd hebben grote namen die zich in de stad wilden vestigen zich teruggetrokken.’
Josep Poch zegt dat sommigen van zijn cliënten ‘zich belazerd voelen’, en waarschuwt voor de effecten daarvan op de prijzen in de stad. ‘Misschien werkt het allemaal wel averechts,’ zegt hij. De gentrificatie of elitisering van wooncomplexen, waar de gemeente zo beducht voor is, gaat evengoed – of nog erger – door met exclusieve luxeappartementen, en de werkgelegenheid die deze opleveren is van een heel andere orde.
De voornaamste kopers van onroerend goed in Spanje zijn Europese zakenmensen. In het eerste trimester van 2016 waren Britten de voornaamste buitenlandse kopers van woningen in Spanje (19,73 procent), op grote afstand gevolgd door Duitsers (7,38 procent), Fransen (7,05 procent), Zweden (6,95 procent), Italianen (5,99 procent) en Belgen (5,63 procent). Zij hebben het stokje overgenomen van de Chinezen (3,92 procent) en de Russen (2,96 procent), die tussen 2011 en 2014 de voornaamste investeerders waren. Dat was in een tijd dat de prijzen nog een stuk lager waren. Bovendien kreeg je toen bij aankoop van een appartement boven de half miljoen euro een verblijfsvergunning in Spanje cadeau.
Auteur: David Guerrero
Vertaler: Jos den Bekker
La Vanguardia
Spanje | dagblad | oplage 196.820
Sinds 1881 in handen van de familie Godó. ‘De Voorhoede’ is de vierde krant van Spanje, maar met Barcelona als thuishaven de nummer één van Catalonië.
