Tag: huizenprijzen

  • Erven wordt bijna net zo belangrijk als werken

    Erven wordt bijna net zo belangrijk als werken

    De grote vermogens van babyboomers betekenen dat ze meer geld hebben om door te geven. Een groot aantal mensen in Europa kan al comfortabel leven van een erfenis en werken is zelfs niet altijd meer nodig. Dat vormt een gevaar voor het kapitalistisch systeem en het functioneren van onze samenleving.

    Als je hard werkt, zul je succes hebben, krijgen kinderen te horen. De afgelopen decennia heeft dit advies voor de getalenteerden en ijverigen onder ons goed uitgepakt. Veel mensen hebben zelf kapitaal vergaard en zitten er warmpjes bij, ongeacht de hoeveelheid geld die ze hebben geërfd. Maar tegenwoordig groeit het belang van overgeërfde rijkdom in rijke landen, en dat is problematisch. 

    In ontwikkelde landen wordt dit jaar rond de 6 biljoen dollar aan vermogen geërfd, ongeveer 10 procent van het bbp, terwijl dat halverwege de twintigste eeuw in een aantal rijke landen gemiddeld 5 procent was. Het aandeel in de nationale productie dat gevormd wordt door geldstromen afkomstig uit erfenissen is in Frankrijk sinds de jaren zestig verdubbeld, en in Duitsland sinds de jaren zeventig bijna verdrievoudigd. Of jonge mensen het zich kunnen veroorloven om een huis te kopen en in redelijke welvaart te leven wordt bijna in even grote mate bepaald door overgeërfde rijkdom als door hun carrière. Deze verandering heeft alarmerende economische en maatschappelijke gevolgen, omdat ze niet alleen het meritocratische ideaal, maar ook het kapitalisme zelf in gevaar brengt.

    Iedereen erft meer

    De erfenisexplosie is ten dele een weerspiegeling van een rijk geworden, vergrijzende samenleving. Naarmate economieën rijker werden, vergaarden ze kapitaal per werknemer: kapitaal dat iemand moet bezitten. Maar aangezien het tempo van de economische groei is afgenomen en de huizenmarkt is ontploft, is de omvang van dit vermogen ten opzichte van de inkomsten uit arbeid snel gestegen. Nergens is deze combinatie van enorme rijkdom en aanhoudende economische stagnatie zo duidelijk als in Europa, waar de productiviteitsgroei al tijden bedroevend laag is.

    Meer vermogen betekent meer geld voor babyboomers om door te geven. En aangezien vermogen veel oneerlijker verdeeld is dan inkomen uit arbeid, zien we nu een ‘erfocratie’ ontstaan.

    Kijk maar eens naar de ontwikkeling van de vermogens van de superrijken. Tijdens een groot deel van de twintigste eeuw gingen enorme familiefortuinen vaak verloren door slechte investeringen, of door oorlog en inflatie. Zo is weleens berekend dat als de rijkste Amerikaanse families in 1900 passief hadden belegd op de beurs, per jaar 2 procent van hun vermogen hadden uitgegeven en het gangbare aantal kinderen hadden gekregen, er nu ongeveer zestienduizend oudgeldmiljardairs in Amerika zouden zijn. In werkelijkheid zijn er nog geen duizend miljardairs, en de overgrote meerderheid daarvan heeft dat vermogen zelf vergaard.

    Vandaar dat je bankiers en advocaten nu tegen elkaar ziet opbieden om de huizen van overleden taxichauffeurs te kopen

    Maar deze trend wordt nu gekeerd, misschien omdat miljardairs niet alleen rijkdom vergaren, maar ook beter worden in het behouden ervan. Volgens cijfers van investeringsbank UBS werden in 2023 drieënvijftig mensen miljardair dankzij een erfenis, niet eens zo veel minder dan de vierentachtig nieuwe miljardairs die hun kapitaal zelf bij elkaar hadden verdiend. Dat komt wellicht doordat het tegenwoordig makkelijk is om je vermogen in een indexfonds onder te brengen en doordat de principes van vermogensbeheer nu beter worden begrepen. Bovendien zijn veel regeringen zo vriendelijk geweest om de erfbelasting te verlagen.

    Maar wat nog het meest opvalt aan de erfocratie, is dat het hierbij niet alleen om de superrijken gaat. De gemiddelde erfgenaam is iemand die een gewoon huis erft, of de opbrengsten uit de verkoop daarvan, niet een superjacht of een landgoed. En de waarde van woningen is de afgelopen decennia de lucht in geschoten, vooral in steden als Londen, New York en Parijs. Degenen die het geluk hadden om onroerend goed te kopen vóór de aanhoudende stijging van de huizenprijzen, hebben daar veel aan verdiend en hun erfgenamen heel wat meegegeven. Vandaar dat je bankiers en advocaten nu tegen elkaar ziet opbieden om de huizen van overleden taxichauffeurs te kopen. Nu woonruimte in steden als New York en Londen bijna niet meer te betalen is, kun je je daar met een gemiddeld inkomen geen gemiddelde levensstijl meer permitteren. Je hebt er een behoorlijk kapitaal voor nodig – of je dat nou erft of gewoon krijgt van je ouders.

    Rentenier werken niet

    Als je dit alles in ogenschouw neemt, wordt het groeiende belang van erfenissen duidelijk. In Groot-Brittannië zal naar schatting een op de zes mensen die in de jaren zestig zijn geboren een bedrag erven dat groter is dan tien jaar het gemiddelde jaarsalaris van die generatie. Bij degenen die in de jaren tachtig zijn geboren is dat aantal een op de drie. Ondertussen zijn er schrikbarend grote verschillen in de omvang van de erfenissen die mensen krijgen. Een vijfde van de 35- tot 45-jarigen zal naar verwachting minder dan 10.000 pond erven, terwijl een kwart naar verwachting meer dan 280.000 pond zal erven.

    Voor aanhangers van het vrijemarktdenken zou de opkomst van de nieuwe erfocratie zeer verontrustend moeten zijn. Om te beginnen ontstaat op deze manier een klasse van renteniers die aan een reeks negatieve drijfveren blootstaan. Een belastingsysteem vol mazen betekent dat de rijken veel tijd besteden aan het omzeilen van de regels; die tijd zouden ze beter kunnen gebruiken om hun kapitaal in te zetten voor productievere doeleinden. Om hun bezittingen te beschermen ontpoppen huiseigenaren zich als nimby’s, die de bouw van nieuwe woningen tegenhouden en woningen onbetaalbaar maken voor degenen die niet op een erfenis kunnen rekenen. In de wetenschap dat ze kunnen terugvallen op hun erfenis zullen renteniers bovendien weinig motivatie hebben om te werken of te innoveren.

    Nog grotere zorgen baart het feit dat een erfenisloze onderklasse achterblijft – en steeds ontevredener zal worden

    Nog grotere zorgen baart het feit dat een erfenisloze onderklasse steeds verder achterblijft – en steeds ontevredener zal worden. Als het almaar moeilijker wordt om een woning te kopen en een comfortabel leven te leiden, zullen jonge mensen die zich op de arbeidsmarkt begeven steeds minder gemotiveerd zijn om zich in te spannen. En als ze het gevoel krijgen dat het systeem ze geen kansen biedt, zal hun vertrouwen in politieke middenpartijen verdampen.

    Daarom moet het probleem zo snel mogelijk worden opgelost. Het zou idioot zijn om te hopen dat vermogens worden vernietigd door inflatie en oorlog, zoals in de twintigste eeuw is gebeurd. The Economist is al lange tijd van mening dat erfbelasting de beste manier is om de erfocratie mee aan te pakken. Maar er bestaat zo veel weerstand tegen deze belasting dat regeringen allerlei mazen in de wet hebben gecreëerd, de drempel waarboven de erfbelasting geldt hebben verhoogd of de belasting maar helemaal hebben afgeschaft.

    Gelukkig zijn er andere middelen voorhanden. Op de juiste plek genoeg huizen bouwen is de allerbelangrijkste actie die regeringen kunnen ondernemen om het verband tussen werk en vermogen te herstellen. Het heffen van voldoende onroerendezaakbelasting, vooral grondwaardebelasting, zou ook helpen, omdat dit tot een verlaging van de huizenprijzen zou leiden en de kloof tussen huizenprijzen en inkomen zou verkleinen. En alles wat de in Europa zo broodnodige economische groei aanzwengelt zou de verhouding tussen het vermogen en het nationale inkomen omlaag brengen. De hoogtijdagen van de meritocratie brachten sociale mobiliteit, groei en welvaart met zich mee. Met een beetje hard werken kan die tijd terugkeren.

  • In Rusland dreigt een vastgoedcrisis

    In Rusland dreigt een vastgoedcrisis

    De door overheidssubsidies explosief gestegen huizenprijzen leiden in Rusland tot tweespalt aan de top. Met de verkiezingen in aantocht verwachten economen echter niet dat de regering de hypotheeksubsidies snel zal afbouwen, ondanks de nadelen die eraan kleven.

    Als zoethoudertje voor burgers die de oorlog moe zijn deelt de Russische staat miljarden dollars aan goedkope leningen uit om een huis te kopen. Al dat geld leidt nu tot een economisch probleem dat maar weinigen hadden voorzien: een snelgroeiende vastgoedzeepbel. Terwijl in Oekraïne de strijd doorwoedt, zorgen de steeds hogere huizenprijzen en de snel stijgende inflatie voor verdeeldheid in de hogere Russische echelons. Aan de ene kant heb je de strenge centrale bank die over de financiële stabiliteit van het land moet waken, aan de andere kant het Kremlin, dat in de aanloop naar de presidentsverkiezingen van 2024 vooral aan zijn populariteit werkt.

    President Poetin zei vorige week dat hij zeker tot het einde van 2024 wil doorgaan met de populaire hypotheeksubsidies, waardoor gezinnen met kinderen goedkoper geld kunnen lenen. Maar Elvira Nabioellina, de president van de Russische centrale bank, roept juist op tot het afbouwen ervan; zij waarschuwt dat deze subsidies fnuikend zijn voor de pogingen van de centrale bank om de vraag te drukken en de inflatie af te remmen. Vorige week verhoogde de centrale bank de belangrijkste rentevoet naar 16 procent, meer dan het dubbele van afgelopen juni. 

    Russen staan van oudsher argwanend tegenover hypotheken, die in de volksmond worden betiteld als ‘schuldslavernij’; ze kopen hun huizen liever zonder te lenen. Dat begon te veranderen in 2020, toen de overheid hypotheeksubsidies voor nieuwbouw begon te verstrekken als steunmaatregel in de pandemie. Sinds de Russische inval in Oekraïne heeft de interesse voor dat programma een hoge vlucht genomen. Direct na de inval kelderde het aantal hypotheken aanvankelijk nog, maar dat veranderde toen banken minder eisen gingen stellen, de subsidies voor burgers werden verhoogd en rijkere Russen als gevolg van de sancties minder bestedingsmogelijkheden hadden voor hun geld.

    Nieuw jaarrecord

    Volgens cijfers van de centrale bank is het Russische hypotheekvolume tot oktober 2023 met 72 procent gegroeid tot bijna 70 miljard dollar, een nieuw jaarrecord. Dankzij de overheidssteun is het merendeel van die hypotheken verstrekt tegen een rente die ver onder het marktpercentage ligt. De bijbehorende nieuwbouw heeft de economie een impuls gegeven. 

    Rusland heeft de sancties beter doorstaan dan het Westen voor mogelijk had gehouden; in 2024 wordt er zelfs weer gerekend op economische groei. De pijlers waar deze economische activiteit op rust zijn de nog immer hoge olieopbrengsten, de enorme toename van de defensiebestedingen en cadeautjes voor de gewone burger in de vorm van pensioenverhogingen en goedkope leningen. Het hypotheekprogramma is daar een belangrijk onderdeel van. 

    Maar economen zien verontrustende signalen van oververhitting van de economie als gevolg van al die hoge uitgaven en leningen. Volgens de Russische krant Vedomosti rekent de regering voor dit jaar op een verviervoudiging van de kosten van het subsidieprogramma tot 454 miljard roebel, oftewel zo’n 5 miljard dollar. Dat ook de regering zich van de risico’s bewust is, blijkt uit het feit dat ze de verplichte eigen inleg bij de aanschaf van een huis heeft verhoogd van 20 naar 30 procent.

    Rusland heeft de sancties beter doorstaan dan het Westen voor mogelijk had gehouden

    Voor veel Russen is onroerend goed een van de weinige zaken waar ze hun spaargeld in kunnen steken ter bescherming tegen de hoge inflatie die al decennialang met tussenpozen in Rusland woedt. De economische sancties drukken de aandelenhandel, en door de deviezenbeperkingen en westerse maatregelen is het ook moeilijk om geld naar het buitenland te sluizen. 

    Maar door de versoepeling van de hypotheekeisen stijgen de nieuwbouwprijzen. Een nieuwbouwappartement is in Rusland nu gemiddeld 40 procent duurder dan een appartement dat wordt doorverkocht. Vóór de komst van het hypotheekprogramma bedroeg dat verschil nog geen 10 procent. En die grote kloof betekent dat mensen er geld op kunnen verliezen als ze hun nieuw gekochte woning proberen te verkopen. ‘De spaartegoeden van mensen worden door de hypotheekrentesubsidies weggevaagd,’ zegt Olga Bytsjkova van onderzoeksbureau Moody’s Analytics. 

    Met de betalingsachterstanden valt het tot nog toe mee; daarvan is volgens cijfers van de centrale bank slechts sprake bij 0,4 procent van de hypotheken. Maar economen vrezen dat er onder de oppervlakte toch sprake is van financiële stress. Volgens Bytsjkova besteedt pakweg de helft van de nieuwe hypotheeknemers 80 procent of meer van het inkomen aan het aflossen van hun schuld, bijna tweemaal zoveel als twee jaar geleden.

    Een belangrijke groep burgers die deelt in de vastgoedhausse betreft de familie van gesneuvelde of gewond geraakte soldaten, zegt Alexandra Prokopenko, een voormalig medewerker van de Russische centrale bank die nu als extern onderzoeker verbonden is aan het Carnegie Russia Eurasia Center in Berlijn. Nabestaanden van in Oekraïne gesneuvelde soldaten kunnen rekenen op 5 miljoen roebel van de staat (circa 56.000 dollar), plus nog eens miljoenen aan steun van regionale overheden en uitkeringen van pensioenen en verzekeringen. Volgens Prokopenko gebruiken veel mensen dat geld om vastgoed mee te kopen. ‘Mensen voelen zich rijker,’ zegt ze. ‘Dat is een heel belangrijke politieke factor, dat mensen kunnen zien dat het ze beter gaat.’

    Vastgoedcrisis

    Prokopenko zegt dat er een vastgoedcrisis kan ontstaan als de overheid haar ruimhartige steunregelingen afschaalt of beëindigt. Dat kan tot betalingsachterstanden bij hypotheeknemers leiden en de banken opzadelen met oninbare schulden. ‘Die overheidssubsidies zijn niet voor eeuwig. Dat is een enorm risico,’ zegt ze. ‘Het is onduidelijk hoe mensen deze schulden over drie of vijf jaar moeten afbetalen.’

    Hypotheeksubsidies worden door Rusland ook ingezet om mensen over te halen dienst te nemen in het leger, te gaan werken in bepaalde sectoren zoals de ICT, of te verhuizen naar regio’s die de overheid wil ontwikkelen, zoals het uiterste oosten en het poolgebied. Die subsidieprogramma’s worden vaak ook nog aangevuld met bedragen aan contant geld. In het kader van het programma ‘Wonen in de poolcirkel’ kunnen kopers van een huis in die regio tot wel anderhalf miljoen roebel (circa 17.000 dollar) krijgen.

    Hypotheeksubsidies worden door Rusland ook ingezet om mensen over te halen het leger in te gaan

    De hypotheekgroei komt voor een groot deel op het conto van steden als Moskou en Sint-Petersburg, maar ook in andere regio’s wordt druk geleend. Op de in 2014 door Rusland geannexeerde Krim, de regio die Oekraïne nu probeert terug te veroveren, is volgens cijfers van de centrale bank het volume aan hypothecaire leningen het afgelopen jaar verdubbeld. In Toeva, een afgelegen regio in Siberië, is het hypotheekvolume gestegen met 233 procent, al was het aanvangsvolume daar laag. Aangezien er in maart verkiezingen zijn, waarvoor Poetin in december zijn kandidatuur heeft bevestigd, verwachten economen niet dat de regering de hypotheeksubsidies snel zal afbouwen. Ze blijven ‘heel populair, dus ik verwacht vóór de verkiezingen geen grote veranderingen, ondanks de neveneffecten,’ zegt Vasily Astrov van het Weens Instituut voor Internationaal Economisch Onderzoek.

  • Canada verbiedt buitenlanders twee jaar lang huizen te kopen

    Canada verbiedt buitenlanders twee jaar lang huizen te kopen

    » Verkiezing nieuwe voorzitter Huis van Afgevaardigden loopt vertraging op

    » Kroatië twintigste land dat euro invoert

    De regering wil de dure huizenprijzen tegengaan

    In Canada is het de komende twee jaar verboden voor buitenlanders om een huis te kopen. De regering van Justin Trudeau heeft het verbod afgekondigd om de exorbitante huizenprijzen enigszins aan banden te leggen en meer grip te krijgen op de huizenmarkt. De woningmarkt in Canada geldt aan een van de duurste ter wereld, schrijft het Canadese CTV News.

    Zo kost een huis gemiddeld tussen de 470.000 dollar en 570.000 dollar, elf keer zoveel als een gemiddeld huishouden in een jaar verdient. Alleen internationale studenten die al langer in het land zijn, mensen met een tijdelijke werkvergunning en vluchtelingen worden uitgezonderd van het verbod.

    De huizenprijzen in Canada stijgen al jaren: zo lagen de huizenprijzen anno 2022 bijna 50 procent hoger dan in 2013. De salarissen en inkomens van Canadezen stegen in die periode veel minder hard, waardoor steeds meer gezinnen moeten huren en de Canadese huizenmarkt daardoor een populaire investering is voor buitenlandse kopers. Met name de steden Toronto en Vancouver zijn voor middenklassengezinnen haast onbetaalbaar.

    Lees ook:

  • Amerikaans onderzoek: huizen in straten met ‘foute’ namen staan langer te koop

    Amerikaans onderzoek: huizen in straten met ‘foute’ namen staan langer te koop

    Lees ook het andere kort nieuws uit de buitenlandse pers van vandaag:

    » Australische oliebedrijf Santos verdrievoudigd winst door hoge brandstofprijzen

    » Directeur Indiase beurs was ‘marionet in handen van goeroe’

    Controversiële straatnaam kost geld

    Meer dan veertienhonderd straten in de VS dragen namen van omstreden figuren zoals Jefferson Davis, Robert E. Lee en Thomas ‘Stonewall’ Jackson. Dat waren generaals die tijdens de Amerikaanse burgeroorlog de legers aanvoerden van de confederatie, de zuidelijke staten die de slavernij wilden behouden. Hun namen op straatnaambordjes lijken een prijs te hebben, volgens een recent gepubliceerde studie: ze kosten sommige huiseigenaren een klein fortuin, schrijft Bloomberg.

    ‘In “Confederatie-straten” worden namelijk gemiddeld 3 procent minder huizen verkocht dan vergelijkbare woningen in straten zonder zo’n beladen naam. De straatnaam zorgt ook voor een gemiddelde vermindering van de verkoopprijs met ongeveer 7000 dollar voor een huis van 240.000 dollar. Huizen met dergelijke adressen staan ook langer te koop dan vergelijkbare woningen, volgens onderzoek van verkoopgegevens in vijfendertig van de vijftig Amerikaanse Staten. Discussies over naamgeving waren vooral principieel, aldus T. Clifton Green, hoogleraar financiën aan de Emory-universiteit en de hoofdauteur van het onderzoek. ‘Maar er kunnen dus ook economische redenen zijn om tot verandering over te gaan.’

    Lees ook:

  • VS: Huisje van 30 m2 verkocht voor 1 miljoen dollar

    VS: Huisje van 30 m2 verkocht voor 1 miljoen dollar

    Lees ook het andere kort nieuws uit de buitenlandse pers van vandaag:

    » Filipijnen: Favoriete kandidaat van Duterte trekt zich terug

    » Ryanair boos om coronamaatregelen

    Huizenprijzen in de VS zijn het afgelopen jaar met 20 procent gestegen

    Nieuwe kopers telden onlangs 1.025.000 dollar, circa 904.000 euro, neer voor een huisje van 30,5 vierkante meter in het Californische Santa Cruz, bericht Business Insider. De gemiddelde verkoopprijs van huizen in de VS is het afgelopen jaar met ongeveer 20 procent gestegen en vooruitblikkend voorspelt Goldman Sachs dat de prijzen in 2022 met nog eens 16 procent kunnen stijgen.

    Lees ook:

  • Huisgenoot wordt big business

    Huisgenoot wordt big business

    Groepswoningen zijn niks nieuws. Maar in dure steden als New York en San Francisco gaan er intussen miljoenen in om.

    Vlak achter de voordeur van Euclid Manor ligt een berg schoenen. De eigenaars 
wonen verspreid over het huis van 
580 m2 in Oakland, Californië. 
Er komt muziek uit de keuken waar Sarah Cabell en Kailey-Jean Clark, 
twee van de permanente bewoners, een maaltijd bereiden voor ongeveer vijfentwintig mensen – huisgenoten 
en vrienden.

    Op het eerste gezicht ziet Euclid Manor er niet veel anders uit dan ieder ander huis dat door vrienden wordt gedeeld. Maar als je beter kijkt, vallen een paar dingen op. Op een deur tegenover de ingang hangt een bordje waarop staat: ‘Alleen voor bewoners’. De ingang zelf heeft twee bordjes met instructies voor iedereen om af te sluiten bij aankomst en vertrek. De reden: Euclid Manor is een groepswoning, oftewel een woongemeenschap.

    Met de bevroren lonen en de pan uit rijzende huren kiezen steeds meer jonge mensen in New York, San Francisco en andere populaire (lees ‘dure’) steden ervoor om samen een huis te betrekken. Het aantal mensen van 
tussen de 18 en 35 met huisgenoten is sinds 1980 verdubbeld. Jonge mensen hebben altijd wel huisgenoten gehad, vooral in slechte tijden. Maar deze keer is het anders. Een nieuwe generatie bedrijven die zich op het groepswonen heeft gestort probeert daarvan een miljoenenzaak te maken.

    Euclid Manor maakt deel uit van OpenDoor, een groepswoningbedrijf opgericht door Jay Standish, 31, en 
Ben Provan, 32. Het duo runt drie groepswoningen: Canopy (520 m2) voor twaalf mensen, Farmhouse (560 m2) voor zestien mensen en Euclid Manor, waar ze vorig jaar juli in zijn getrokken. Euclid Manor telt nu acht permanente bewoners, en dat zullen 
er uiteindelijk tien worden.

    The Farmhouse, een groepswoning voor zestien mensen in Berkeley.  –  © OpenDoor
    The Farmhouse, een groepswoning voor zestien mensen in Berkeley. – © OpenDoor

    De huizen zijn autonoom, Provan en Standish bemoeien zich indien nodig alleen met conflicten. Idealiter zouden de huizen ‘zelfsturende, onafhankelijke organismes’ moeten zijn waarbij bewoners allerlei taken en rollen op zich nemen.

    ‘Deel uitmaken van een woongroep is net zoiets als deel uitmaken van een relatie. Daarvoor moet je moeite doen, goed communiceren en proactief zijn,’ vertelt Standish. ‘Er zitten veel voordelen aan die levensstijl. Wie wil er nu alleen leven?’

    In twee woongemeenschappen in Brooklyn, die worden gerund door Common, een ander groepswoningbedrijf, worden de huishoudelijke taken, zoals het kopen van toiletpapier en meubelen en het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimtes, door het bedrijf geregeld.


    Brad Hargreaves, 29, kreeg het idee voor Common toen hij leiding gaf
 aan General Assembly, een mondiaal educatiebedrijf. Studenten en docenten van GA deelden vaak een woning in dure steden als New York, San Francisco en Los Angeles, maar hun huizen waren niet ontworpen als groepswoning.

    Groepswoningbedrijven zoals Common, OpenDoor en Pure House willen daar verandering in aanbrengen. ‘Het grootste misverstand met betrekking tot groepswonen is dat mensen denken dat het een totaal waanzinnig nieuw idee is. Dat is het niet. Mensen wonen al heel lang met anderen in één huis. Zo wonen veel mensen in de stad,’ aldus Hargreaves. ‘Het enige wat we doen is deze manier van wonen 
verbeteren, iets ontwerpen voor wat mensen eigenlijk al doen.’

    Ook de insolvabel geachte vastgoedmakelaar WeWork probeert een voet aan de grond te krijgen bij het groepswonen. De huisbaas van een nieuwe generatie van tech-start-ups (en het kantoor van The Guardian in New York) hoopt zijn geschatte waarde van 16 miljard dollar te rechtvaardigen door groot te worden in het groepswonen met behulp van WeLive. Hun concept – zeg maar ‘studentenhuis 2.0’ – is om ruimte te huren van een huisbaas, 
die te verbouwen tot eenvoudige slaapkamers met een gemeenschappelijk ruimte – om een gemeenschapsgevoel te kweken – en deze op maandelijkse basis te verhuren aan leden.

    Vorig jaar lekte online een presentatie voor beleggers uit waarin werd geschat dat in 2018 WeLive 16 miljoen dollar binnengehaald zou hebben en begin dit jaar bevestigde Adam Neumann, oprichter van WeWork, tegen The Guardian dat hij verwacht dat WeLive zo’n 34.000 leden zal hebben.


    WeWork wilde geen commentaar geven bij dit verhaal, behalve dat ze ‘net begonnen zijn aan een bètatest van een nieuw, op woongroepen gebaseerd woonconcept in New York City’ en nu de feedback uit de woongroep verzamelt. De eerste groepswoning, waar ongeveer 80 werknemers en leden van WeWork wonen in 45 appartementen, is gevestigd op Wall Street 110 en zal naar 
verwachting 600 mensen huisvesten, verspreid over 20 verdiepingen.

    Voor sommigen doen dat soort getallen en die eenvoudige kamers denken een studentenhuizen voor volwassenen, maar zij die in een woongroep hebben gewoond vinden dat niet het juiste 
etiket. Het woord studentenhuis heeft ‘een negatieve connotatie als je de twintig bent gepasseerd’, zegt Ash, 28, die in het tweede gebouw van Common in Brooklyn woont. Het huis waarin hij woont – met tien slaapkamers, vanaf 1500 dollar per maand – lijkt helemaal niet op een studentenhuis, vindt hij. ‘Het is alsof je in een gebouw komt te wonen waarvan je al weet dat de mensen er aardig zijn. Vroeger kwam je in een gewoon appartementsgebouw en kreeg je die vervelende periode waarin je moest rondlopen en de deuren langs moest om mensen te ontmoeten en vrienden te maken,’ zegt hij. ‘Hier hoeft dat allemaal niet. Je houdt nog wel je privacy en je eigen appartement, maar je bent van het probleem verlost hoe je in een grote stad mensen kan leren kennen.’

    In The Farmhouse, een groepswoning voor zestien mensen in Berkeley. – © OpenDoor
    In The Farmhouse, een groepswoning voor zestien mensen in Berkeley. – © OpenDoor

    De groepswoningen zijn geen feesthuizen en worden niet alleen maar bewoond door IT-ondernemers en computerprogrammeurs. Ash werkte vroeger op booreilanden in de Golf 
van Mexico tot de olieprijs inzakte 
en hij werd ontslagen. Nu zit hij in 
de vezeloptica.

    ‘Als ik naar ons ledenbestand kijk heeft minsten 80 procent fulltime banen in New York City,’ zegt Hargreaves. ‘Het zijn meestal geen mensen die vanuit huis werken.’

    Commons volgende project in Williamsburg, Brooklyn, bestaat uit vier gebouwen van vier verdiepingen die met elkaar verbonden zijn en zo 2000 m2 woonruimte creëren met 51 slaapkamers.
De meeste appartementen zullen bestaan uit vier slaapkamers, twee badkamers en een woonkeuken. 
De leden hebben ook toegang tot gemeenschappelijke ruimtes in de 
kelder en op het dak. Het project gaat later dit voorjaar van start met slaapkamers van 1800 dollar per maand voor minimaal twaalf maanden.

    Gedifferentieerde prijzen zullen er zijn voor verblijven van zes of drie maanden of zelfs van één maand. Of het gemeenschapsgevoel en de vriendschappelijke sfeer in zo’n groot gebouw gekopieerd kunnen worden, valt nog te bezien.

    Onverzadigbare vraag

    Met de onverzadigbare vraag naar woonruimte in gebieden als New York en San Francisco, kan schaalvergroting verleidelijk zijn. ‘We zien een enorme vraag,’ vertelt Hargreaves, en hij wijst erop dat Common ‘tot nu toe meer 
dan tweehonderd aanvragen heeft ontvangen voor de eerste dertig plekken’.

    Toch waarschuwt hij dat groepswoningbedrijven die te snel groeien, daar risico mee lopen. Het nu ter ziele Campus bijvoorbeeld – een van de eerste groepswoningstart-ups die volgens Hargreaves ‘veel agressiever groeide’. Campus sloot in augustus 2015 zijn dertig groepswoningen waardoor in New York en San Francisco honderdvijftig mensen een nieuw onderkomen moesten zoeken. Tom Currier, de oprichter van Campus, schreef in een bericht op de website van het bedrijf dat hij ‘van Campus geen economisch levensvatbaar bedrijf kon maken’.

    Met behulp van investeerders en 
projectontwikkelaars die hopen een voet aan de grond te krijgen in de groepswoningmarkt proberen sommige van de groepswoningbedrijven hun businessmodel te perfectioneren en aan te passen. Common haalde vorig jaar zomer 7,35 miljoen dollar binnen om uit te breiden. Bij Euclid Manor werken de oprichters van 
OpenDoor ook met investeerders.

    ‘We zijn twee jaar bezig geweest met het perfectioneren van het model en het verbeteren van ons trackrecord,’ aldus Standish. ‘We weten nu goed 
hoe groepswonen in de praktijk werkt. We kunnen overleggen met projectontwikkelaars en hen adviseren over praktische details van een gebouw omdat wij weten hoe het werkt.’ In 
de toekomst willen de oprichters van OpenDoor al vanaf de start van een nieuw project samenwerken met projectontwikkelaars – vergelijkbaar met de manier waarop Common dat heeft gedaan bij de locatie met 51 slaapkamers in Williamsburg.

    ‘Dan kun je de indeling van het gebouw helemaal afstemmen op het groepswonen,’ legt Provan uit. ‘Als je bestaande gebouwen gebruikt, is de indeling niet echt geschikt en moet je die achteraf aanpassen aan het groepswonen. Voordat in Euclid Manor groepswoningen kwamen, was het een B&B. Iedere kamer heeft zijn eigen sfeer en weerspiegelt de persoonlijkheid van de bewoner.’

    Alles 
wat meer woningen oplevert in een ontzettend krappe woningmarkt is goed

    Groepswonen is nu zo populair, de rente staat zo laag en de huren zijn zo hoog – al die factoren lijken gunstig voor nieuwe huisbazen. Maar zal 
door alle concurrentie en de hype eromheen niet een nieuwe bubbel 
op de huizenmarkt ontstaan?

    Hoe meer bedrijven zich gaan bezighouden met groepswoningen, hoe beter, vindt Provan, want verschillende gebouwen en verschillende bijbehorende diensten trekken verschillende groepen mensen aan.

    ‘Ik maak me geen zorgen [over concurrentie],’ zegt ook Hargreaves. ‘Alles 
wat meer woningen oplevert in een ontzettend krappe woningmarkt is goed. De enige manier waarop we elkaar als concurrenten kunnen benadelen is door zo veel woningen op de markt te brengen dat we uit concurrentieoverwegingen gedwongen zijn om onze prijzen te verlagen. En als dat het effect is van de inspanningen van Common en WeWork, gaan de kosten voor het levensonderhoud in New York City omlaag. Dat zou toch te gek zijn?’ voegt hij er met een grijns aan toe.

    Auteur: Jana Kasperkevic
    Vertaler: Paul Bruijn

    Beeld bovenaan: Buitenaanzicht van The Farmhouse, het oudste gebouw in de buurt. – © OpenDoor

    The Guardian
    Verenigd Koninkrijk | dagblad | oplage 332.000

    Onafhankelijke kwaliteitskrant van linkse signatuur. Sinds 1821 thuisbasis van de meest gerespecteerde columnisten en journalisten. Altijd zeer kritisch ten opzichte van de overheid en andere instituten.

  • Zijn wooncontainers echt de toekomst?

    Zijn wooncontainers echt de toekomst?

    Een verslaggever van The Guardian bracht een bezoek aan de Amsterdamse Wenckehof, het grootste containerdorp ter wereld. ‘Hoe is het nou om in zo’n ding te wonen?’

    Van Londen tot Amsterdam en Mumbai worden scheepscontainers geroemd als een goedkope en gemakkelijke manier om prefabwoningen te realiseren. Maar hoe is het om erin te wonen, en kunnen ze de pop-upstatus overstijgen en een permanente oplossing worden?

    Het is even wennen om in een stalen doos te wonen. In eerste instantie leek het Timothy Ader helemaal niets om in de Wenckehof, een studentendorp van duizend hergebruikte scheepscontainers in Amsterdam, te wonen. Maar drie jaar later heeft hij geen spijt van zijn verhuizing.

    ‘Mijn eerste indruk van de containers was: daar zou ik niet intrekken,’ vertelt de 24-jarige. ‘Maar ik kwam regelmatig bij een vriend die hier woonde en begon het leuk te vinden. Toen ben ik zelf hierheen verhuisd. Ik zit hier heel comfortabel in m’n container en ik heb een hoop ruimte voor mezelf. Ik zou op dit moment nergens anders willen wonen.’

    ‘Ik zou hier niet met m’n vriendin willen samenwonen, daar is de container een beetje te klein voor’
    ‘Ik zou hier niet met m’n vriendin willen samenwonen, daar is de container een beetje te klein voor’

    De Wenckehof, die in 2006 gereedkwam, is nog steeds het grootste bouwproject van dit type ter wereld. Ooit bedoeld als tijdelijk huisvestingsexperiment, bleek het zo populair dat de gemeente Amsterdam het in 2011 een permanente status gaf. Het succes heeft de belangstelling van architecten en woningcorporaties gewekt, die op zoek zijn naar goedkope oplossingen voor de woningnood in steden over de hele wereld.

    In Berlijn zijn hergebruikte scheepscontainers ingezet voor studentenhuisvesting en onlangs ook om asielzoekers van onderdak te voorzien. In Londen is Forest YMCA begonnen jonge werkende mensen die de hoge huren niet kunnen opbrengen en het gevaar lopen dakloos te worden, onder te brengen in containers in Walthamstow, hoewel de bewoners daar maximaal maar een jaar mogen wonen.

    Voorstanders van scheepscontainerwoningen zeggen dat het door de bouwsnelheid, kostenbesparingen op materiaal en de mogelijkheid de units elders opnieuw te gebruiken een serieuze optie is voor stedelijke woningbouw.

    Gezellig

    Dus hoe is het om echt in zo’n ding te wonen? Volgens Ader is zijn Amsterdamse container gezellig: elke container heeft een woonruimte, badkamer en balkon. In de winter wordt hij warm gehouden met geïsoleerde wandplaten en radiators. Privacy was nooit een probleem. Sterker nog, Ader vond het te stil. Hij heeft meegewerkt aan de organisatie van blokfeesten en eet-met-je-burenevenementen om de Wenckebachweg wat levendiger te maken.

    Het is ook goedkoop. Huurders betalen hier 450 euro per maand en komen ook nog in aanmerking voor een huursubsidie van 140 euro per maand. Dat is veel minder dan de 600 euro die studenten volgens Ader elke maand moeten betalen voor een kamer in het centrum van Amsterdam.

    ‘Er zijn niet veel nadelen,’ vindt Ader. ‘Ik zou hier niet met m’n vriendin willen samenwonen, daar is de container een beetje te klein voor. Ik denk dat dit soort woningen het best werkt voor alleenstaanden die iets goedkopers nodig hebben.’


    De architect van de Wenckehof is Quinten de Gooijer. Zijn bedrijf Tempohousing heeft ook containerwijken met meerdere verdiepingen gebouwd voor het Amsterdamse Leger des Heils en een ‘werkhotel’ voor Poolse arbeidsmigranten in de stad. De Gooijer geeft toe dat zijn klanten tot nog toe op zoek waren naar iets voor de korte termijn. ‘Onze klantenbasis wil eenvoudige basishuisvesting,’ zegt hij. ‘Omdat het een rendabele oplossing is.’

    ‘Je kunt er allerlei bekleding en daken op doen, maar dat kost allemaal extra,’ zegt hij verder. ‘We moeten nog van het idee af dat een stalen doos geen goede leefplek is. Mensen denken dat bakstenen en cement het eeuwige leven hebben, maar dat is niet zo. Langzaam maar zeker is de mentaliteit aan het veranderen. Ik denk dat we in de toekomst veel meer woningbouwprojecten met containers gaan krijgen.’

    De kostenbesparingen verdwijnt zodra je gaat stoeien met de basisstructuur van containers, ze aan elkaar probeert te koppelen of kunstzinnig te stapelen

    Architecten dromen al over grote projecten. Of liever gezegd, hoge projecten. CRG Architects heeft een voorstel bekendgemaakt waarbij armoedige woningen in ontwikkelingslanden worden vervangen door ‘containerwolkenkrabbers’: enorme torens van vrolijk gekleurde containers die zo zijn gestapeld dat de torens cilindrisch lijken. Weer een ander ontwerp voor hoogbouw containertorens heeft tot doel de druk op de sloppenwijk Dharavi in Mumbai te verlichten.

    Niet iedereen is ervan overtuigd dat hoog op elkaar gestapelde containers de massahuisvesting van de toekomst zijn. Mark Hogan, hoofdarchitect bij OpenScope in San Francisco, vindt dat het grote onzin is om scheepscontainers voor huisvesting te gebruiken. Voornamelijk omdat de kostenbesparingen verdwijnen zodra je gaat stoeien met de basisstructuur van containers, ze aan elkaar probeert te koppelen of kunstzinnig te stapelen. De Gooijer van Tempohousing geeft toe dat het veel goedkoper is de eenheden keurig op elkaar te stapelen. ‘Als je ze als Lego behandelt, moet je dure substructuren toevoegen om stabiliteit te creëren,’ zegt hij.

    Auteur:Adam Forrest
    Vertaler: Martinette Susijn

    Beeld bovenaan: De binnenplaats van de Wenckehof in Amsterdam. – © www.tempohousing.com

    The Guardian
    Verenigd Koninkrijk | dagblad | oplage 332.000

    Onafhankelijke kwaliteitskrant van linkse signatuur. Sinds 1821 thuisbasis van de meest gerespecteerde columnisten en journalisten. Altijd zeer kritisch ten opzichte van de overheid en andere instituten.

  • 4. Projectontwikkelaars buitenspel

    4. Projectontwikkelaars buitenspel

    De initiatiefnemers van een nieuw coöperatief woonproject in Madrid hopen zich te wapenen tegen speculanten.

    Het wordt een appartementencomplex waar bewoners in 
de lift niet alleen een praatje maken over het weer, of wat zout of een kurkentrekker bij elkaar komen lenen. Een appartementencomplex waar iedereen verantwoordelijkheid draagt voor de gemeenschappelijke ruimtes en waar beslissingen met zijn allen worden genomen. Een appartementencomplex met een moestuin, een speelzaal voor kinderen en een bibliotheek. Dat is wat de coöperatie Entre Patios in Madrid in de Calle Milagros wil bouwen. De twintig toekomstige bewoners van de wooneenheden (vrijgezellen en stellen, soms met kleine kinderen, in leeftijd variërend van dertig tot zestig jaar) zoeken nog vijf belangstellenden voor de resterende wooneenheden om de utopie werkelijkheid te laten worden.

    Je kunt je appartement niet verkopen, want het is niet je eigendom

    Waar in de traditionele woningbouw de projectontwikkelaar het voor het zeggen heeft – er wordt gebouwd en vervolgens naar kopers gezocht – beslist nu een aantal personen allereerst ‘waar ze willen wonen, welke woonvorm ze kiezen, hoe ze het project gaan financieren (in dit geval is dat met de Triodos Bank) en welke bestemming de gemeenschappelijke ruimtes krijgen,’ zegt Leo Bensadón van Lógica Éco, een consultancybedrijf voor duurzaam ondernemen dat Entre Patios begeleidt bij de ontwikkeling en het aan de man brengen van het project.

    Schets van Entre Patios.
    Schets van Entre Patios.

    De juridische vorm is een mengeling van kopen en huren. Bij ‘traditionele’ coöperaties verwatert de samenwerking als het gebouw er eenmaal staat. Hier blijft de coöperatie altijd eigenaar van het appartementencomplex. De leden zijn allemaal actief betrokken bij de coöperatie en hebben daarnaast recht op het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes zoals een washok of een grote eetzaal die ze kunnen reserveren voor feesten en partijen. ‘Je kunt je 
appartement niet verkopen, want het is niet je eigendom. Als je vertrekt, besluit de coöperatie volgens criteria die door de meerderheid zijn vastgesteld wie de volgende bewoners worden. Zo blijft het gemeenschappelijke project voortbestaan en werk je speculatie niet in de hand,’ vat Bensadón samen.

    De praktijk

    Hoe vertaal je dit naar de praktijk? Is de aankoop van de bouwgrond eenmaal geformaliseerd, dan legt elk lid een bedrag in van ongeveer 45.000 euro. Vervolgens betaal je maandelijks rond de 650 euro voor een appartement van tussen de 70 en 75 vierkante meter. 
In de statuten van Entre Patios is de bepaling opgenomen dat niemand 
de coöperatie de eerste vijf jaar mag verlaten. Is die termijn eenmaal verstreken en besluit een van de leden te vertrekken, dan krijgt hij of zij het ingelegde geld terug. Overlijdt hij of zij, dan vervalt het recht op gebruik aan de erfgenamen. Deze woonvorm, die in Spanje nauwelijks bekend is, bestaat al meer dan vijftig jaar in Noorwegen, Duitsland en Denemarken, waar meer dan 10 procent van de woningbouw op deze manier tot stand komt.

    In Spanje lopen intussen meer dan honderd van dit soort bouwprojecten. Het aantal wooneenheden schommelt 
bijna overal tussen de acht en de vijfentwintig. Op één uitzondering na: de coöperaties voor ouderen. Veel ouderen die hun kinderen niet tot last willen zijn en bedanken voor een bejaardenhuis, hebben zelf initiatieven ontwikkeld. Een voorbeeld is El Centro Trabensón, in een berggebied rondom Madrid, of de nog maar enkele maanden oude Cooperativa Convivir, in Horcajo de Santiago (Cuenca).


    Nacho García, lid van het eerste uur en oprichter van het Instituto Internacional Acción No Violenta [Internationaal Instituut voor Geweldloze Actie], licht de verschillende fasen van een project toe. ‘Eerst had je de beginfase, waarin alles nog een droom was en we ons probeerden voor te stellen hoe we deze droom werkelijkheid konden laten worden. We organiseerden workshops over architectuur, economie en vloeren leggen. Toen kwam de overlegfase en het samenstellen van werkgroepen.’ Een daarvan is de werkgroep werving, die belangstellenden probeert te overtuigen door ze te laten zien dat ze deel gaan uitmaken van iets wat het individu overstijgt. Een aanpak die zich bijvoorbeeld vertaalt in een solidariteitsfonds, waarop je een aantal maanden een beroep kunt doen als je werkeloos wordt.

    Auteur: María Crespo
    Vertaler: Henriëtte Aronds

    Beeld bovenaan: © Hajo

    El Mundo
    Spanje, dagblad, oplage 266.290
    Opgericht in 1989 met de missie serieuze onderzoeks- journalistiek te bedrijven, maar slaat soms door naar de sensationele kant. Kiest geen duidelijk standpunt in het
    politieke spectrum, wat soms verrassende inzichten oplevert.