In veel grote steden is een koophuis voor jonge mensen vaak buiten bereik, maar de Zwitserse huizenmarkt spant de kroon. ‘Als je in een Zwitserse stad wilt wonen, is huren op dit moment de enige optie.’
In menig ander land zou Philip Skiba, een goedbetaalde analist in de financiële sector, niet aarzelen om een huis te kopen. Maar in de stad waar hij woont, aan de rand van Zürich, gaan zelfs de lelijke huizen, zoals hij ze zelf noemt, voor miljoenen over de toonbank. Vorig jaar stond een eenvoudig, beige gestuct huis in zijn buurt te koop. De prijs? 7,5 miljoen Zwitserse frank, omgerekend zo’n 7,8 miljoen euro.
‘Mijn eerste gedachte was dat het belachelijk was, bijna een belediging,’ zegt Skiba (41), die een huurappartement deelt met zijn vriendin. Toen het huis enkele weken later werd verkocht, werd hij geconfronteerd met de realiteit van het Zwitserse huiseigenaarschap. Een eengezinswoning kopen in de buurt van Zürich is niet zomaar een luxe. ‘Het is meer dan luxe,’ zegt Skiba. ‘Twee kinderen, een huis, een tuin, twee auto’s – ik ken niemand die dat heeft.’
De 9 miljoen inwoners van Zwitserland behoren tot de rijkste mensen ter wereld – toch zijn de meesten van hen huurders. In toenemende mate worden zelfs stedelijke professionals uitgesloten van de vastgoedmarkt. De gemiddelde prijs voor een studio in Zürich is volgens onderzoeksbureau Wüest Partner meer dan een miljoen euro. Per vierkante meter is Zürich ongeveer 80 procent duurder dan Parijs.
Terwijl veel jonge mensen op plekken als Californië en New York geen uitzicht op een koophuis hebben, biedt Zwitserland een glimp van een maatschappij waar huizenbezit nagenoeg onmogelijk is. Ongeveer 36 procent van de Zwitsers heeft een eigen huis of appartement, het laagste percentage in het Westen en ver onder het gemiddelde in de Europese Unie (70 procent) en in de Verenigde Staten (67 procent). Hoewel veel jonge Zwitsers de voordelen van een leven lang huren zeggen te zien – minder gedoe en minder verplichtingen – geven ze tegelijkertijd toe dat ze boos zijn dat ze geen keuze hebben.
Ouderwets
‘Ik denk dat de meeste mensen in Zwitserland nog altijd dromen van een eengezinswoning en een tuin,’ zegt Andreas Weber (36), die in Zürich werkt. ‘Maar het is gewoon niet meer mogelijk.’ Weber is directeur van Corefinanz, een hypotheekmakelaardij, maar ook hij is huurder: hij woont in een appartement dat met de trein een halfuur van het centrum van Zürich verwijderd is. ‘Ik ben nog niet zover,’ zegt hij over het kopen van een eigen huis. De gemiddelde leeftijd waarop mensen in Zwitserland hun eerste huis kopen is achtenveertig jaar, vijftien jaar ouder dan in buurland Frankrijk.
In de Verenigde Staten en veel andere landen wordt woningbezit aangemoedigd door de overheid, en over het algemeen wordt het beschouwd als een rite de passage [verandering in de sociale status]. In Zwitserland bestaat de grond voor 70 procent uit bergen. Al generaties lang is de hoeveelheid bebouwbare grond beperkt en het onroerend goed duur. Een leven lang huren wordt daarom niet gezien als een persoonlijke mislukking of een tekortkoming van het systeem.
‘Ik ken veel mensen die nooit zouden willen kopen,’ zegt Alice Hollenstein, een psycholoog die gespecialiseerd is in stedelijke kwesties. ‘Ze hechten gewoon geen waarde aan huiseigenaarschap. Ze vinden het ouderwets.’
Er wordt ook minder over geoordeeld. Zwitserse huurders zeggen geen preken te krijgen over het belang van het opbouwen van vermogen. ‘De meerderheid huurt en er ligt geen stigma op,’ zegt Christian Hilber, een inwoner van de Noord-Zwitserse stad Basel die zich aan het specialiseren is in vastgoed aan de London School of Economics. ‘Mensen zeggen eerder: “Heb jij een koopwoning? Waarom?”’
Zwitserland is sinds het einde van de Tweede Wereldoorlog overwegend een huurland en in sommige opzichten is dat goed geweest. In 2008, toen de Verenigde Staten door onverantwoorde leningen en wanbetalingen in een crisis terechtkwamen, waren er nauwelijks gevolgen voor de Zwitserse economie. De Zwitserse financiële autoriteiten eisen dat leners grondig gescreend worden. Subprime leningen [tegen minder voordelige condities] voor debiteuren met een minder gunstige kredietgeschiedenis komen in het woordenboek niet voor.
De 9 miljoen inwoners van Zwitserland behoren tot de rijkste mensen ter wereld – toch zijn de meesten van hen huurders
Toch botst een voorkeur voor huren hier met een grimmige financiële realiteit: uit nationale onderzoeken blijkt dat Zwitserse huiseigenaren de afgelopen decennia beter af waren als het aankomt op welvaart. Het gemiddelde vermogen van een Zwitserse huiseigenaar in de dertig is zes keer hoger dan dat van een huurder van dezelfde leeftijd. En de welvaartskloof wordt alleen maar groter met de leeftijd. Zwitserse huiseigenaren in de zeventig zijn elf keer zo rijk als huurders van hun leeftijd, volgens een studie van Ursina Kuhn van de Zwitserse Stichting voor Onderzoek in Sociale Wetenschappen in Lausanne.
Het addertje onder het gras is dat je alleen huiseigenaar kunt worden ‘als je genoeg rijkdom hebt om meer rijkdom te vergaren’, zoals Kuhn het uitdrukt.
Martin Hoesli, een professor aan de Universiteit van Genève die al tientallen jaren huizenbezit in Zwitserland bestudeert, zegt dat huizenbezit op de lange termijn gunstig is, maar dat veel Zwitsers zich in eerste instantie niet eens een aanbetaling kunnen veroorloven. Die bedraagt wettelijk minimaal 20 procent van de aankoopprijs. Als je daar de 4 procent overdrachtskosten aan toevoegt, komt de minimale aanbetaling voor een gemiddeld geprijsd huis (volgens Wüest Partner momenteel 1,3 miljoen euro) uit op zo’n 314.000 euro.
Dat is een ontmoedigend bedrag voor This Schälchli (37), die eigenaar is van een koffiehuisje op een druk kruispunt in Zürich. Schälchli serveert meer dan tweehonderd kopjes koffie per dag, vertelt hij, maar met de inkomsten kan hij nauwelijks zijn huur van 1900 frank (1975 euro) betalen. Hij heeft een appartement met één slaapkamer, dat hij deelt met zijn vriendin en hun baby.
‘Aan het einde van de maand is mijn geld op,’ zegt Schälchli over zijn persoonlijke financiën. Hij durft niet te dromen van een eigen huis. ‘De hoeveelheid geld die je in een mensenleven uitgeeft aan huur – het is echt krankzinnig,’ zegt hij. ‘Maar er is op dit moment geen voor de hand liggende oplossing voor mij. Mijn familie heeft geen geld. Ik denk dat ik de rest van mijn leven zal huren.’
Behoorlijk saai
Tot voor kort dacht Hollenstein, de psycholoog, er hetzelfde over, maar om andere redenen. Huren heeft voordelen in Zwitserland: verhuurders mogen de huur niet zonder reden verhogen (denk aan een rentestijging of renovatie). Huren stelt mensen in staat om in populairdere gebieden te wonen. Hollenstein (41) huurt een prachtig appartement in het hart van Zürich. ‘Je hoeft niet voor het gebouw te zorgen,’ zegt ze. ‘Als de verwarming het niet doet, hoef je alleen maar iemand te bellen. Het is niet je bezit.’
Maar vier jaar geleden veranderde ze van gedachten toen zij en haar partner hun eerste kind kregen en zich realiseerden dat ze een meer permanent onderkomen wilden. Ten oosten van Zürich, op 25 minuten met de trein, vonden ze een huis van 140 vierkante meter voor 2,1 miljoen frank (zo’n 2,2 miljoen euro). Ze zijn van plan om het te betrekken als ze klaar zijn met de renovatie. Het huis, zegt Hollenstein, ‘is mooi – en behoorlijk saai’.
Ze moet nog steeds bijkomen van het feit dat ze tientallen jaren aan spaargeld in één investering heeft gestoken. ‘Op het moment dat we het huis kochten, dacht ik: Ik ben mijn vrijheid kwijt. Ik vond het doodeng,’ zegt ze.
Ze schaamde zich een beetje toen ze haar vrienden, van wie de meesten huurders zijn, vertelde dat het haar gelukt was om een huis te kopen. ‘Hun reactie was niet “Wow, geweldig!”’ zegt Hollenstein. ‘Het was meer van: “Echt waar?”’
Veel Zwitsers die zich een huis kunnen veroorloven zijn daarbij wel afhankelijk van voortdurende herfinanciering. Zwitserland is het land van luxe horloges, chique chocolaatjes – en levenslange hypotheken. Het is niet ongewoon dat leners hun leningen verlengen tot aan hun dood, wat voordelig is omdat hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is. Het levert de Zwitserse banksector bovendien veel werk op.
Voor een toerist die door dit betoverende Alpenland rijdt, is het niet moeilijk te begrijpen waarom de huizenprijzen zo astronomisch zijn. De eeuwenoude stenen steegjes in steden als Bern en Zürich zijn levende musea – intact en onaangetast door wereldoorlogen. De skyline van Zürich bestaat uit hoge, met sneeuw bedekte bergen. Het meer dat de stad omringt is zo ongerept dat mensen soms direct vanaf de trottoirs en promenades het water in duiken.
Toen Andreas Fuhrer (43), een deeltjesfysicus die werkzaam is bij een bank op het gebied van risicobeheer, besloot een huis te zoeken in Bern, besefte hij dat hij voor de aanbetaling zijn familie om hulp zou moeten vragen. Hij en zijn partner, Siwat Chuencharoen (37), een pianoleraar, gingen op zoek naar een plek waar Siwat kon oefenen zonder dat de buren er last van zouden hebben. Ze bezochten vijftien huizen en deden op vijf een bod. Maar dat werd steeds weer overtroffen.
‘Het is deprimerend,’ zegt Fuhrer. ‘Je loopt het huis binnen en zegt: “Dit is onze droom,” en dan krijg je het niet.’
Tina Turner huurde in de buurt een chateau tot aan haar dood eerder dit jaar
Toen ze een huis vonden dat ze wilden kopen, gingen ze er helemaal voor. Het huis was bijna 200 vierkante meter en bevond zich net buiten de stadsgrenzen van Bern, aan de overkant van de spoorweg. Het werd aangeboden voor 1,25 miljoen frank (1,3 miljoen euro), maar na verschillende biedrondes kocht het stel het voor 1,52 miljoen frank. Naast de aanbetaling van 300.000 frank (zo’n 312.000 euro), waarbij de familie hielp, financierden ze de aankoop met drie aparte leningen met een looptijd van acht, tien en twaalf jaar. De schuld is zo gestructureerd dat het grootste deel van wat ze terugbetalen rente is, en niet de hoofdsom. Ze zijn van plan om de lasten tientallen jaren te blijven betalen.
‘Een huis kopen in dit land is niet voor iedereen weggelegd,’ zegt Siwat, die in 2010 als muziekstudent vanuit Thailand naar Zwitserland verhuisde. ‘Ook al verdien je vrij goed en heb je een goed leven, alles is hier duur.’
Voor Skiba, de analist uit de financiële sector, is een koophuis nog ver weg. Hij betaalt 6000 frank (ruim 6200 euro) per maand voor zijn appartement op een heuvel boven de Goudkust met herenhuizen aan een meer die gezegend zijn met avondzon. Tina Turner huurde in de buurt een chateau tot aan haar dood eerder dit jaar.
In het kantoor van Skiba werken zo’n dertig mensen. De meesten van hen verdienen een jaarsalaris van minstens 100.000 frank, zegt hij, maar slechts twee van hen bezitten een eigen huis. Hij zou zich een huis op het platteland buiten Zürich kunnen veroorloven. Zestig kilometer verderop staan huizen die verkocht worden voor 1,5 miljoen. Maar hij wil niet zo ver van zijn kantoor en vrienden in de stad wonen. ‘Ik denk dat het bij mensen hoort om graag een huis te willen bezitten,’ zegt hij. ‘Maar als je in een Zwitserse stad wilt wonen, is huren op dit moment de enige optie.’
