Groepswoningen zijn niks nieuws. Maar in dure steden als New York en San Francisco gaan er intussen miljoenen in om.
Vlak achter de voordeur van Euclid Manor ligt een berg schoenen. De eigenaars wonen verspreid over het huis van 580 m2 in Oakland, Californië. Er komt muziek uit de keuken waar Sarah Cabell en Kailey-Jean Clark, twee van de permanente bewoners, een maaltijd bereiden voor ongeveer vijfentwintig mensen – huisgenoten en vrienden.
Op het eerste gezicht ziet Euclid Manor er niet veel anders uit dan ieder ander huis dat door vrienden wordt gedeeld. Maar als je beter kijkt, vallen een paar dingen op. Op een deur tegenover de ingang hangt een bordje waarop staat: ‘Alleen voor bewoners’. De ingang zelf heeft twee bordjes met instructies voor iedereen om af te sluiten bij aankomst en vertrek. De reden: Euclid Manor is een groepswoning, oftewel een woongemeenschap.
Met de bevroren lonen en de pan uit rijzende huren kiezen steeds meer jonge mensen in New York, San Francisco en andere populaire (lees ‘dure’) steden ervoor om samen een huis te betrekken. Het aantal mensen van tussen de 18 en 35 met huisgenoten is sinds 1980 verdubbeld. Jonge mensen hebben altijd wel huisgenoten gehad, vooral in slechte tijden. Maar deze keer is het anders. Een nieuwe generatie bedrijven die zich op het groepswonen heeft gestort probeert daarvan een miljoenenzaak te maken.
Euclid Manor maakt deel uit van OpenDoor, een groepswoningbedrijf opgericht door Jay Standish, 31, en Ben Provan, 32. Het duo runt drie groepswoningen: Canopy (520 m2) voor twaalf mensen, Farmhouse (560 m2) voor zestien mensen en Euclid Manor, waar ze vorig jaar juli in zijn getrokken. Euclid Manor telt nu acht permanente bewoners, en dat zullen er uiteindelijk tien worden.
De huizen zijn autonoom, Provan en Standish bemoeien zich indien nodig alleen met conflicten. Idealiter zouden de huizen ‘zelfsturende, onafhankelijke organismes’ moeten zijn waarbij bewoners allerlei taken en rollen op zich nemen.
‘Deel uitmaken van een woongroep is net zoiets als deel uitmaken van een relatie. Daarvoor moet je moeite doen, goed communiceren en proactief zijn,’ vertelt Standish. ‘Er zitten veel voordelen aan die levensstijl. Wie wil er nu alleen leven?’
In twee woongemeenschappen in Brooklyn, die worden gerund door Common, een ander groepswoningbedrijf, worden de huishoudelijke taken, zoals het kopen van toiletpapier en meubelen en het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimtes, door het bedrijf geregeld.
Brad Hargreaves, 29, kreeg het idee voor Common toen hij leiding gaf aan General Assembly, een mondiaal educatiebedrijf. Studenten en docenten van GA deelden vaak een woning in dure steden als New York, San Francisco en Los Angeles, maar hun huizen waren niet ontworpen als groepswoning.
Groepswoningbedrijven zoals Common, OpenDoor en Pure House willen daar verandering in aanbrengen. ‘Het grootste misverstand met betrekking tot groepswonen is dat mensen denken dat het een totaal waanzinnig nieuw idee is. Dat is het niet. Mensen wonen al heel lang met anderen in één huis. Zo wonen veel mensen in de stad,’ aldus Hargreaves. ‘Het enige wat we doen is deze manier van wonen verbeteren, iets ontwerpen voor wat mensen eigenlijk al doen.’
Ook de insolvabel geachte vastgoedmakelaar WeWork probeert een voet aan de grond te krijgen bij het groepswonen. De huisbaas van een nieuwe generatie van tech-start-ups (en het kantoor van The Guardian in New York) hoopt zijn geschatte waarde van 16 miljard dollar te rechtvaardigen door groot te worden in het groepswonen met behulp van WeLive. Hun concept – zeg maar ‘studentenhuis 2.0’ – is om ruimte te huren van een huisbaas, die te verbouwen tot eenvoudige slaapkamers met een gemeenschappelijk ruimte – om een gemeenschapsgevoel te kweken – en deze op maandelijkse basis te verhuren aan leden.
Vorig jaar lekte online een presentatie voor beleggers uit waarin werd geschat dat in 2018 WeLive 16 miljoen dollar binnengehaald zou hebben en begin dit jaar bevestigde Adam Neumann, oprichter van WeWork, tegen The Guardian dat hij verwacht dat WeLive zo’n 34.000 leden zal hebben.
WeWork wilde geen commentaar geven bij dit verhaal, behalve dat ze ‘net begonnen zijn aan een bètatest van een nieuw, op woongroepen gebaseerd woonconcept in New York City’ en nu de feedback uit de woongroep verzamelt. De eerste groepswoning, waar ongeveer 80 werknemers en leden van WeWork wonen in 45 appartementen, is gevestigd op Wall Street 110 en zal naar verwachting 600 mensen huisvesten, verspreid over 20 verdiepingen.
Voor sommigen doen dat soort getallen en die eenvoudige kamers denken een studentenhuizen voor volwassenen, maar zij die in een woongroep hebben gewoond vinden dat niet het juiste etiket. Het woord studentenhuis heeft ‘een negatieve connotatie als je de twintig bent gepasseerd’, zegt Ash, 28, die in het tweede gebouw van Common in Brooklyn woont. Het huis waarin hij woont – met tien slaapkamers, vanaf 1500 dollar per maand – lijkt helemaal niet op een studentenhuis, vindt hij. ‘Het is alsof je in een gebouw komt te wonen waarvan je al weet dat de mensen er aardig zijn. Vroeger kwam je in een gewoon appartementsgebouw en kreeg je die vervelende periode waarin je moest rondlopen en de deuren langs moest om mensen te ontmoeten en vrienden te maken,’ zegt hij. ‘Hier hoeft dat allemaal niet. Je houdt nog wel je privacy en je eigen appartement, maar je bent van het probleem verlost hoe je in een grote stad mensen kan leren kennen.’
De groepswoningen zijn geen feesthuizen en worden niet alleen maar bewoond door IT-ondernemers en computerprogrammeurs. Ash werkte vroeger op booreilanden in de Golf van Mexico tot de olieprijs inzakte en hij werd ontslagen. Nu zit hij in de vezeloptica.
‘Als ik naar ons ledenbestand kijk heeft minsten 80 procent fulltime banen in New York City,’ zegt Hargreaves. ‘Het zijn meestal geen mensen die vanuit huis werken.’
Commons volgende project in Williamsburg, Brooklyn, bestaat uit vier gebouwen van vier verdiepingen die met elkaar verbonden zijn en zo 2000 m2 woonruimte creëren met 51 slaapkamers. De meeste appartementen zullen bestaan uit vier slaapkamers, twee badkamers en een woonkeuken. De leden hebben ook toegang tot gemeenschappelijke ruimtes in de kelder en op het dak. Het project gaat later dit voorjaar van start met slaapkamers van 1800 dollar per maand voor minimaal twaalf maanden.
Gedifferentieerde prijzen zullen er zijn voor verblijven van zes of drie maanden of zelfs van één maand. Of het gemeenschapsgevoel en de vriendschappelijke sfeer in zo’n groot gebouw gekopieerd kunnen worden, valt nog te bezien.
Onverzadigbare vraag
Met de onverzadigbare vraag naar woonruimte in gebieden als New York en San Francisco, kan schaalvergroting verleidelijk zijn. ‘We zien een enorme vraag,’ vertelt Hargreaves, en hij wijst erop dat Common ‘tot nu toe meer dan tweehonderd aanvragen heeft ontvangen voor de eerste dertig plekken’.
Toch waarschuwt hij dat groepswoningbedrijven die te snel groeien, daar risico mee lopen. Het nu ter ziele Campus bijvoorbeeld – een van de eerste groepswoningstart-ups die volgens Hargreaves ‘veel agressiever groeide’. Campus sloot in augustus 2015 zijn dertig groepswoningen waardoor in New York en San Francisco honderdvijftig mensen een nieuw onderkomen moesten zoeken. Tom Currier, de oprichter van Campus, schreef in een bericht op de website van het bedrijf dat hij ‘van Campus geen economisch levensvatbaar bedrijf kon maken’.
Met behulp van investeerders en projectontwikkelaars die hopen een voet aan de grond te krijgen in de groepswoningmarkt proberen sommige van de groepswoningbedrijven hun businessmodel te perfectioneren en aan te passen. Common haalde vorig jaar zomer 7,35 miljoen dollar binnen om uit te breiden. Bij Euclid Manor werken de oprichters van OpenDoor ook met investeerders.
‘We zijn twee jaar bezig geweest met het perfectioneren van het model en het verbeteren van ons trackrecord,’ aldus Standish. ‘We weten nu goed hoe groepswonen in de praktijk werkt. We kunnen overleggen met projectontwikkelaars en hen adviseren over praktische details van een gebouw omdat wij weten hoe het werkt.’ In de toekomst willen de oprichters van OpenDoor al vanaf de start van een nieuw project samenwerken met projectontwikkelaars – vergelijkbaar met de manier waarop Common dat heeft gedaan bij de locatie met 51 slaapkamers in Williamsburg.
‘Dan kun je de indeling van het gebouw helemaal afstemmen op het groepswonen,’ legt Provan uit. ‘Als je bestaande gebouwen gebruikt, is de indeling niet echt geschikt en moet je die achteraf aanpassen aan het groepswonen. Voordat in Euclid Manor groepswoningen kwamen, was het een B&B. Iedere kamer heeft zijn eigen sfeer en weerspiegelt de persoonlijkheid van de bewoner.’
Alles wat meer woningen oplevert in een ontzettend krappe woningmarkt is goed
Groepswonen is nu zo populair, de rente staat zo laag en de huren zijn zo hoog – al die factoren lijken gunstig voor nieuwe huisbazen. Maar zal door alle concurrentie en de hype eromheen niet een nieuwe bubbel op de huizenmarkt ontstaan?
Hoe meer bedrijven zich gaan bezighouden met groepswoningen, hoe beter, vindt Provan, want verschillende gebouwen en verschillende bijbehorende diensten trekken verschillende groepen mensen aan.
‘Ik maak me geen zorgen [over concurrentie],’ zegt ook Hargreaves. ‘Alles wat meer woningen oplevert in een ontzettend krappe woningmarkt is goed. De enige manier waarop we elkaar als concurrenten kunnen benadelen is door zo veel woningen op de markt te brengen dat we uit concurrentieoverwegingen gedwongen zijn om onze prijzen te verlagen. En als dat het effect is van de inspanningen van Common en WeWork, gaan de kosten voor het levensonderhoud in New York City omlaag. Dat zou toch te gek zijn?’ voegt hij er met een grijns aan toe.
Auteur: Jana Kasperkevic
Vertaler: Paul Bruijn
Beeld bovenaan: Buitenaanzicht van The Farmhouse, het oudste gebouw in de buurt. – © OpenDoor
The Guardian
Verenigd Koninkrijk | dagblad | oplage 332.000
Onafhankelijke kwaliteitskrant van linkse signatuur. Sinds 1821 thuisbasis van de meest gerespecteerde columnisten en journalisten. Altijd zeer kritisch ten opzichte van de overheid en andere instituten.