Het helpt mensen zonder vaste woonplek aan woonruimte en werk
In Manchester is een opvallend woonproject om dakloosheid tegen te gaan geopend: een kleinschalig ‘dorp’ met veertig volledig ingerichte studio’s onder oude spoorbogen in het centrum. Het initiatief, Embassy Village, biedt bewoners niet alleen een eigen plek om te wonen, maar ook intensieve begeleiding bij werk, financiën en het dagelijks leven, meldt The Guardian.
Het project is opgezet door een lokale hulporganisatie en gefinancierd door een brede coalitie van meer dan honderd bedrijven en donoren. Bewoners volgen trainingen in onder meer koken, budgetteren en solliciteren. Daarnaast gelden er duidelijke regels: drugs en alcohol zijn verboden en er wordt gewerkt met een strak dagritme. Het doel is om bewoners stap voor stap weer richting zelfstandigheid te begeleiden.
360 aanbieding: 3 maanden digitaal voor maar 15 euro.
Volgens de initiatiefnemers stroomt het merendeel van de bewoners binnen ongeveer veertien maanden door naar werk en een reguliere huurwoning, met succespercentages tot 95 procent. Daarmee wordt Embassy Village gezien als een veelbelovend alternatief voor traditionele opvang, die vaak minder structurele oplossingen biedt. Het project zou kunnen dienen als voorbeeld voor andere steden in het Verenigd Koninkrijk en daarbuiten.
Een stad in de staat Nebraska maakt gebruik van de ambitie van vluchtelingen en biedt ze een woonplek om vergeten buurten een nieuwe impuls te geven.
Omaha in Nebraska, een stad met een half miljoen inwoners pal in het midden van Noord-Amerika, staat met recht bekend om zijn heerlijke steaks, zijn gulle miljardairs en zijn lange traditie van steun voor progressieve doelen. De laatste jaren wordt de stad ook geprezen om de wijze waarop ze de hulp aan vluchtelingen en andere migranten combineert met stadsvernieuwing. Particuliere donateurs, non-profitorganisaties en ambtenaren van ruimtelijke ordening hebben er met vereende krachten al tal van achterstandsbuurten uit het slop getrokken door van nieuwkomers uit Azië en Afrika welvarende huizenbezitters te maken.
Navolging
Het Omaha-model, dat inmiddels navolging vindt in andere gemeenten, is heel simpel: benut de ambitie en energie van deze jonge gezinnen door ze te huisvesten in stedelijke gebieden die door leegloop en verwaarlozing zijn afgegleden. Hoe sterker de achteruitgang in een buurt, hoe goedkoper de huizen en hoe groter de kans dat vluchtelingen bereid zijn in de buurt te investeren. In Omaha hebben sinds het begin van deze eeuw al driehonderd gezinnen dat gedaan, allemaal via de lokale non-profitorganisatie Habitat for Humanity. En andere organisaties volgen dat voorbeeld, zodat een eigen huis in Omaha voor duizenden vluchtelingen een haalbare kaart wordt.
Benut de energie van jonge gezinnen door ze te huisvesten in stedelijke gebieden
Neem het nieuwbouwproject Bluestem Prairie in het noorden van de stad. Dat verrees daar in 2023, toen Habitat for Humanity begon met het opknappen van de wijk die voorheen bekendstond als Myott Park. Op een gegeven moment was er daar zo veel criminaliteit dat de gemeente besloot de buurt onbewoonbaar te verklaren en de huizen met bulldozers platgooide. Habitat betaalde de gemeente 186.501 dollar per leeg perceel en stak bijna 30 miljoen dollar in de aanleg van nieuwe straten en de bouw van 85 huizen, die vervolgens voor pakweg 260.000 dollar per stuk werden verkocht. Nu wonen er in Bluestem Prairie veel voormalige vluchtelingen uit Afrika, Nepal en Myanmar, en de organisatie wil er in 2026 nog dertig woningen bij bouwen. Zo geeft ze een nieuwe draai aan de oude stedenbouwkundige wijsheid ‘Ga maar bouwen en de mensen komen vanzelf’. In Omaha is het eerder: ‘De mensen komen, dus wat kunnen we met hen opbouwen?’
Die mensen zijn in dit geval vluchtelingen. Zoals Than Sein, die in 1979 op zijn negentiende uit Birma vluchtte om aan de militaire dienst te ontkomen. In een Thais vluchtelingenkamp leerde hij Ye Ye Aye kennen, met wie hij is getrouwd. Ze kregen een dochter en werkten in de koffiebonenverwerking op een nabije plantage. En ze wachtten af.
Na meer dan veertig jaar kon Than in 2023 dan eindelijk met zijn familie naar Nebraska, als onderdeel van een programma waarin de staat dat jaar 844 vluchtelingen opnam. Afgelopen september kregen Than Sein en Ye Ye Aye hun eerste in de VS geboren kleinkind. Een paar dagen later sloten ze een hypotheek af voor een huis in Bluestem Prairie. Nadat de familie decennialang op de vervulling van hun Amerikaanse droom had gewacht, duurde het vervolgens maar 27 maanden voordat ze de sleutels van hun eerste eigen huis in ontvangst mochten nemen.
‘Met dit soort op huizenbezit gerichte projecten investeer je in mensen en stimuleer je de welvaart van de werkende klasse over de hele breedte. Niet alleen onder de vluchtelingen die een huis kopen, maar ook onder bestaande wijkbewoners die hun buurt erop vooruit zien gaan,’ aldus Marty Shukert, voormalig hoofd Ruimtelijke Ordening en Stadsontwikkeling bij de gemeente en tegenwoordig als stedenbouwkundige actief bij RDG Planning & Design. ‘Dankzij hen wordt leegstaande ruimte weer in gebruik genomen, stijgt de belastingopbrengst en gaat de buurt er beter uitzien, doordat het onderhoud niet langer de verantwoordelijkheid is van een verhuurder maar van de bewoner zelf,’ zegt hij.
‘Dankzij hen wordt leegstaande ruimte weer in gebruik genomen, stijgt de belastingopbrengst en gaat de buurt er beter uitzien’
Alleen al door de huizen die Habitat aan de man heeft gebracht, steeg de opbrengst van de gemeentelijke onroerendgoedbelasting van 738.998 dollar in 2018 naar 2.166.234 dollar in 2023, het laatste jaar waarvoor cijfers beschikbaar zijn.
De invloed van deze nieuwkomers is goed zichtbaar in de wijk Clifton Hill, waar nette, door de organisaties gebouwde of opgeknapte huizen uitkijken op verkrotte, dichtgespijkerde woningen die er vaak al jaren leegstaan. In sommige straten wonen alleen maar Afrikaanse vluchtelingen: merendeels Zuid-Soedanezen en Somaliërs, en hier en daar wat Kenianen, Ethiopiërs en Burundezen.
Maar het huisvestingsprogramma voor vluchtelingen krijgt ook kritiek. ‘Er zijn spanningen in North Omaha,’ zegt Lacey Studnicka van de lokale afdeling van Habitat for Humanity. ‘Er heerst een misvatting dat we alleen vluchtelingen of immigranten helpen.’ Geboren inwoners van de stad komen net zo goed in aanmerking voor die huizen als buitenlandse gegadigden, zegt ze. Alleen kiezen ze er vaak niet voor, omdat ze de buurt te gevaarlijk vinden of niet willen dat hun kind van school moet veranderen. Studnicka’s collega bij Habitat, de in Afrika geboren Dina Luka, legt uit dat Zuid-Soedanezen zoals zij daar niet zo snel voor terugschrikken. ‘Wij staan daar anders in,’ zegt ze. ‘Velen van ons komen immers uit een oorlogsgebied.’
Tegenbeeld
Het is het levende tegenbeeld van de MAGA-boodschap dat immigranten allemaal criminelen zijn die Amerikanen hun banen afpakken en de straten onveilig maken. Vluchtelingen met een verblijfsstatus zijn de absolute tegenpool van zogenaamde ‘illegalen’: ze worden vaak aan een strenge selectie onderworpen voordat ze überhaupt naar de VS mogen komen. Het kan tientallen jaren duren voordat ze worden toegelaten. En dan zijn ze inmiddels volledig legale immigranten, met een werkvergunning en uitzicht op naturalisatie.
Trump-stemmers die zeggen dat ze niets tegen immigranten hebben, alleen tegen criminelen, zullen niet snel een immigrant vinden die zich braver aan de wet houdt dan Sam Mangong (56). Deze bevlogen klusser, een Dinka uit Zuid-Soedan die voor de Amerikaanse strijdkrachten heeft gewerkt, is al aan zijn derde huis toe in het kader van een ambitieus project om buurten met leegstand van nieuwe huiseigenaren te voorzien. Hij heeft een bedrijf in patiëntenvervoer en woont in Clifton Hill, de oude zwarte wijk waar de wieg stond van Malcolm Little (beter bekend als Malcolm X) en waar beroemdheden vandaan komen als de oude sporthelden Bob Gibson en Gale Sayers en de huidige bokskampioen Terence Crawford.
Mangong was een van de duizenden Soedanese vluchtelingen die in de Verenigde Staten werden toegelaten en door de immigratiedienst over het land zijn verspreid. Nebraska telt momenteel het grootste aantal Dinka, Nuer en Fur (uit Darfur) buiten Oost-Afrika, met ruim tweeduizend gezinnen uit deze bevolkingsgroepen. Nog niet de helft van hen heeft een eigen huis, maar het aantal huizenbezitters stijgt wel, evenals onder andere groepen Afrikaanse nieuwkomers. Net als Mangong dragen zij zo hun steentje bij aan het herstel van wijken die tientallen jaren met leegstand en verwaarlozing hebben gekampt.
Mangong kwam in 2002 naar de VS en meldde zich in 2003 al bij Habitat aan als vrijwilliger voor een renovatieproject. Dat is een voorwaarde die de organisatie stelt aan huizenbezitters in spe: dat ze 350 uur vrijwilligerswerk doen, klussen zoals bouwpuin afvoeren en cement mixen. Zo kocht Mangong in 2004 zijn eerste huis met een hypotheek van 79.000 dollar. Van Habitat kreeg het gezin een renteloze lening van 10.000 dollar om de verhuiskosten te dekken. Toen ze er vijf jaar woonden, werd die lening kwijtgescholden.
Van Habitat kreeg het gezin een renteloze lening van 10.000 dollar om de verhuiskosten te dekken. Toen ze er vijf jaar woonden, werd die lening kwijtgescholden.
In sommige delen van de stad worden complete straten bewoond door Somaliërs en Zuid-Soedanezen, die hier begin deze eeuw als vluchtelingen aankwamen. Andere bevolkingsgroepen die je er vindt zijn Nepalezen en Birmezen, met name Karen die zijn verjaagd uit het land dat zich nu Myanmar noemt. In North 45th Avenue, ooit de belangrijkste winkelstraat in het zwarte deel van Omaha, vind je nu een reeks kleine winkelcentra en eettentjes van allerlei afkomsten: Nepalees, latino, Caribisch, Zuidoost-Aziatisch en Oost-Afrikaans. ‘Kamelenmelk te koop’ staat op de voordeur van een winkel van een Somaliër die zijn winkelruimte deelt met een geldkantoor waar naast de Keniaanse, Ethiopische en Somalische vlag de logo’s prijken van agentschappen met namen als Tawakal Express, EVC Plus en Sahal Services.
Fufu-buffet
In het westelijk deel van Omaha zit een bloeiende West-Afrikaanse gemeenschap van voornamelijk Togolezen en Burkinezen. Die zijn op een andere manier in Nebraska beland, meestal doordat ze in de VS kwamen studeren. In de African Cocktail Lounge in deze buurt is het op donderdag ladies night, en de hele week kun je er terecht voor een Fufu-buffet. De haarsalons worden merendeels door West-Afrikanen gerund, in de moskeeën tref je vooral Somaliërs en Kenianen.
Habitat for Humanity heeft hier al meer dan 130 Soedanese gezinnen aan een huis geholpen. En dankzij de organisaties Holy Name Housing, GESU Housing en Project Houseworks hebben nog eens minimaal vijftig vluchtelingen een koophuis kunnen vinden, gezinnen die hun huis zelf onderhouden en onroerendgoedbelasting betalen. De organisaties richten zich meestal op probleemwijken; daar krijgen ze lege kavels waar onbewoonbaar verklaarde woningen al door de gemeente zijn gesloopt. Vaak staan er ook nog een paar van zulke woningen overeind, in het oog springende symbolen van verval tussen de huizen die door vluchtelingen worden bewoond en onderhouden.
Het toeval wil dat Nebraska met vier andere traditioneel Republikeinse staten (Kentucky, Idaho en North en South Dakota) sinds 2010 tot de koplopers behoort als bestemming voor toegelaten vluchtelingen. Tot 2025 nam de staat jaarlijks ongeveer achthonderd vluchtelingen op. Maar toen trok de regering-Trump de stekker uit het toelatingsbeleid.
Helpen bij de bouw
Niet ver van waar Mangong woont vertelt een andere Dinka, Josephina Ayok (62), hoe zij aan haar koophuis is gekomen. Ook zij weet nog dat ze in de weekenden gratis kwam helpen bij de bouw van nieuwe huizen. Dan zongen ze liedjes uit hun land van herkomst en aten ze elkaars traditionele gerechten. ‘Zo bouwen we in Afrika ook,’ zegt ze. ‘Voor ons is het niets nieuws. Maar ik heb er wel veel geleerd.’
Zij en haar man werkten destijds voor Tyson Foods, nog steeds een van de grootste vleesverwerkende bedrijven in Omaha. Ze kochten hun huis voor 132.000 dollar en kregen een lening van 15.000 dollar als bijdrage aan de afsluitkosten. Hun maandlasten bedragen nu zo’n 800 dollar. Dat is meer dan ze ooit aan huur hebben betaald, alleen is dit ook een vorm van sparen, omdat het huis zo stukje bij beetje van hen wordt. ‘Het is net huurkoop,’ zegt ze.
Door van huurders huiseigenaren te maken help je niet alleen de belastingopbrengst te verhogen en leegstand te bestrijden. Het verbetert ook de leefbaarheid, doordat de verantwoordelijkheid voor het onderhoud niet langer bij een verhuurder ligt, maar bij de bewoners zelf. En je verhoogt de welvaart van de werkende klasse over de hele breedte: niet alleen bij de vluchtelingen die huizen kopen, maar ook bij bestaande bewoners die met de komst van de nieuwkomers de waarde van hun huis zien stijgen. Vluchtelingen zijn meer dan alleen betrouwbare arbeidskrachten in toonaangevende sectoren in de stad. Ze vormen ook de kritische massa die een verloederde wijk van het ene op het andere moment weer in een welvarende buurt kan veranderen.
Volgens Patricia Evans, die vroeger voor de huisvestingsdienst van de gemeente werkte en nu leiding geeft aan de non-profitorganisatie GESU Housing, vallen de meeste aanvragers voor hulp bij de aankoop van een huis in een van de twee volgende categorieën: ‘Alleenstaande vrouwen, meestal zwart, meestal met kinderen; of vluchtelingengezinnen, meestal tweeverdieners.’ Bijna twee derde van de huizen die GESU in de afgelopen tien jaar heeft verkocht, 58 woningen in totaal, zijn naar vluchtelingen gegaan. Meestal naar Zuid-Soedanezen, en de laatste tijd ook steeds vaker naar uit Myanmar verdreven Nepalezen.
Je verhoogt de welvaart van de werkende klasse over de hele breedte: niet alleen bij de vluchtelingen die huizen kopen, maar ook bij bestaande bewoners
Volgens Evans zijn alleenstaande Amerikaanse ouders vaak wel ‘arm genoeg’ om aanspraak te maken op overheidssubsidie, maar is hun financiële situatie doorgaans onzeker; vaak hebben ze te hoge schulden in verhouding tot hun inkomsten om in aanmerking te komen voor federale hulp aan werkende armen.
Bij vluchtelingen ligt dat anders, legt Evans uit. Van het schuldverleden dat Amerikaanse aanvragers vaak parten speelt, hebben zij zelden last. Ze zijn nog niet lang genoeg in het land om er al veel schulden, laat staan betalingsachterstanden te hebben opgebouwd. Doordat echtparen hun inkomens kunnen bundelen en kunnen rekenen op hulp van landgenoten die hier al gevestigd zijn, hebben ze ook een vangnet dat uitkomst kan bieden bij tegenslagen als ontslag of gemiste werkdagen door ziekte. Executieverkopen zijn in deze markt voor de lage inkomens dan ook een zeldzaamheid, vooral doordat de meeste gezinnen niet van één inkomen afhankelijk zijn voor de afbetaling van hun hypotheek.
Wat ze in Omaha heel slim doen, is nieuwe huizenbezitters werven op de werkplaats. Bij Tyson Foods bijvoorbeeld, dat in 2023 dertig werknemers aan een huis hielp via Habitat, en er sindsdien nog meer geholpen heeft. Than Sein was een van deze mensen. De 65-jarige vluchteling, die zijn functie omschrijft als ‘vleesstilist’, heeft een jaarloon van circa 45.000 dollar, een bedrag dat hij kan verhogen door overuren te maken. Nu hij een hypotheek heeft om af te betalen, en een kleinkind, is hij voorlopig nog niet van plan om met pensioen te gaan. ‘Zolang ik gezond ben, blijf ik werken,’ zegt hij met een glimlach.
Familiehereniging
Ook familiehereniging is een belangrijke motor in het stadsherstel van Omaha. Neven en nichten, broers en zussen en schoonfamilie van nieuwbakken huiseigenaren vormen weer een nieuwe doelgroep van potentiële huizenbezitters, dankzij wie de huidige eigenaren kunnen doorstromen naar grotere huizen in mooiere wijken. Met een goed toelatingsbeleid voor vluchtelingen kan het stadsherstel dat met deze generatie is begonnen ook worden doorgezet in de volgende.
Het minder goede nieuws is dat de bevriezing van het toelatingsbeleid door de regering-Trump in januari 2025 is verlengd. Daarmee is een einde gekomen aan een periode waarin Nebraska jaarlijks tot wel duizend nieuwe vluchtelingen kon verwachten. Zulke vluchtelingen zijn niet alleen de nieuwe huizenbezitters van de toekomst; gezinnen hebben hun nareizende familie uit het thuisland ook nodig om hun gemeenschap welvarend te houden.
Het stopzetten van het beleid kan voor het stadsherstel in Omaha dus een bedreiging vormen waarvan de gevolgen op de vastgoedmarkt voelbaar zullen zijn. In het laatste jaar onder Biden bracht het vluchtelingenhulpprogramma USRAP meer dan honderdduizend vluchtelingen onder in Amerikaanse steden. Dat aantal daalde in 2025 naar 27.000 en zal naar verwachting in 2026 nog eens dalen tot 7500.
Al stokt dus de nieuwe toevoer, Habitat for Humanity houdt in Omaha goede hoop dat het de aanvragers die al in het traject zitten nog aan een huis kan helpen. Maar het verlies van die honderden potentiële kopers baart programmadirecteur Studnicka wel zorgen: ‘Als het afgelopen is met USRAP, betekent dat nogal een verschuiving in ons landschap.’
Nu woningprijzen de pan uit rijzen en steeds meer mensen kampen met eenzaamheid, wint co-living aan populariteit. Is dat een bewuste keuze of een woonvorm die projectontwikkelaars ons opleggen? En moeten we ons ertegen verzetten of moeten we het juist omarmen?
Nee: ‘Het is een stap in de richting van ernstige sociale achteruitgang’
Michael Clifford is in The Irish Independent niet erg te spreken over de opkomst van co-living. Sterker nog, volgens hem is ‘de introductie van een woonvorm die privacy, ruimte en zelfs waardigheid devalueert een stap in de richting van ernstige sociale achteruitgang’.
Hij trekt de vergelijking met het klooster in zijn geboortedorp. De nonnen beperkten hun privéruimte tot kleine kamers en brachten het grootste deel van hun tijd door in het bijzijn van hun medegelovigen. ‘Ze kozen er bewust voor om comfort en bepaalde persoonlijke behoeften op te geven. Vandaag zouden we zeggen dat ze aan co-living deden.’ Alleen gebeurt het niet meer uit geloofsovertuiging, zoals bij de nonnen, maar vaak uit economische noodzaak.
Het co-livingconcept wordt volgens hem vooral aangestuurd door projectontwikkelaars omdat het een beter rendement zou opleveren. ‘Projectontwikkelaars spelen een belangrijke rol bij het huisvesten van mensen, en huisvesting speelt dan weer een belangrijke rol bij het vormgeven van een samenleving.’ Dat zou volgens hem niet mogen afhangen van de markt of financieel gewin.
‘Wat begon als een hip alternatief voor twintigers, zal uitgroeien tot een standaard vorm van huisvesting’
Voor menig twintiger klinkt co-living als een prima optie: iedereen onder één dak, gezellig samen eten en regelmatig samen biertjes drinken. Maar Clifford denkt dat het concept zich niet zal beperken tot de twintiger. ‘Zodra het concept in de maatschappij is verankerd, zal het zich razendsnel vermenigvuldigen.’
Clifford vreest dat co-living zal worden gepresenteerd als enige realistische optie voor mensen die recht hebben op sociale huisvesting. Ook zullen sommige senioren die momenteel in zelfstandige woningen wonen volgens hem worden aangespoord om dit ‘trendy co-living-concept’ te omarmen. ‘Wat begon als een hip en tijdelijk alternatief voor twintigers, zal uitgroeien tot een standaard vorm van huisvesting. Voor sommigen zal het zelfs de enige optie zijn.’
Volgens Clifford is co-living geen duurzame oplossing voor de chronische huisvestingscrisis en bestaat er bovendien de kans dat de prijs van ‘normale’ appartementen alleen maar zal blijven stijgen. Kwalijk, vindt Clifford, aangezien ‘het dichten van de kloof tussen arm en rijk de hoogste prioriteit moet krijgen’.
Michael Clifford is een Ierse auteur en onderzoeksjournalist die momenteel werkzaam is als speciaal correspondent bij The Irish Examiner. In 2016 werd hij tijdens de The Irish Journalism Awards uitgeroepen tot Journalist van het jaar.
Ja: ‘Mensen worden steeds eenzamer en wantrouwiger’
‘Ik ben een getrouwde vrouw van eenenveertig die uit vrije keuze aan co-living doet. In plaats van zo snel mogelijk op zoek te gaan naar zo veel mogelijk ruimte en privacy, besloten mijn man en ik het tegenovergestelde te doen’, schrijft Elizabeth Oldfield in The New York Times. Ze wonen in Londen samen met hun twee kinderen, een koppel dat een baby verwacht en een vrouw met haar kat. Ze leggen het grootste deel van hun geld bij elkaar en verdelen de huishoudelijke taken.
Het tekort aan woningen, de snelle opwarming van de aarde en de manier waarop kunstmatige intelligentie de arbeidsmarkt verandert, zouden ons volgens Oldfield moeten aanzetten tot het heroverwegen van het traditionele huisje-boompje-beestjetoekomstbeeld. ‘Als de mensheid zo doorgaat, zullen de allerrijksten ruimte en hulpbronnen blijven opeisen en toe-eigenen. Maar ik geloof dat deze situatie ons juist kan dwingen te leven op een manier die echt goed voor ons is.’ Hoewel meer ruimte je geluksgevoel tijdelijk kan vergroten, raak je er snel aan gewend. Sterke relaties daarentegen zijn van grote invloed op een aanhoudende tevredenheid en een beter welzijn.
‘We zijn vergeten hoe we op een gezonde manier confrontatie kunnen aangaan’
Oldfield begrijpt dat niet iedereen meteen enthousiast wordt van het idee om met huisgenoten te wonen. ‘In het geïndustrialiseerde Westen hebben we steeds meer van onze dagelijkse behoeften uitbesteed aan de markt en vermijden we vaker persoonlijke uitwisselingen, omdat we kiezen voor gemak in plaats van persoonlijke betrokkenheid.’ Denk maar aan zelfscankassa’s, en datingapps. Het gevolg is dat we minder tijd met elkaar doorbrengen, minder vaak om hulp vragen en het moeilijker vinden om verbintenissen aan te gaan. Politiek theoreticus Sarah Stein Lubrano vergelijkt dit proces met atrofie: ‘Het resultaat is een generatie die eenzaam en wantrouwig is.’
Gedurende het grootste deel van de geschiedenis leefden mensen in kleine, vaste gemeenschappen. ‘Nu we steeds meer afstand kunnen creëren, zijn we vergeten hoe we op een gezonde manier confrontatie kunnen aangaan en compromissen kunnen sluiten. We zouden er goed aan doen om die vaardigheden te behouden, niet alleen voor ons collectieve voortbestaan, maar ook voor onze persoonlijke ontwikkeling.’
Elizabeth Oldfield is een Britse schrijver en podcastmaker. Ze werkte als journalist bij de BBC en was tien jaar lang directeur van Theos, een religieuze denktank.
Zwitserse coöperaties beweren een ‘derde weg’ tussen kopen en huren te hebben gevonden. Coöperaties en non-profitorganisaties bieden goedkope appartementen om de huisvestingcrisis te bestrijden.
Een paar straten afstand van de oever van het meer van Genève laat Claude Waelti aan een gast zijn appartement zien in een van de meest begeerde buurten van Lausanne, de Zwitserse stad met breed uitzicht op de Franse alpen aan de overkant van het meer. Er zijn twee slaapkamers, een kleine studeerkamer, een balkon op het zuiden – en het kost 1760 frank (ongeveer 1900 euro) per maand, ongeveer de helft van de normale huurprijs in de buurt.
Zwitserland is notoir duur, maar door het hele land zijn betaalbare appartementen te vinden zoals die van Claude. Deze zogenoemde ‘coöperatieven’ worden gebouwd en beheerd door non-profitorganisaties en belichamen een soort ‘middenweg’ in de klassieke keuze tussen huren of kopen. Voorstanders verwachten dat dit model de wereldwijde kijk op betaalbare huisvesting kan veranderen, vooral in de grote steden.
De details lijken misschien vreemd voor veel westerse mensen, waar het opbouwen van eigen vastgoedbezit ingebakken is in het systeem. Maar de centrale gedachte is simpel: Wat als er geen winstbejag of vermogensgroei bij huiseigenaarschap komt kijken?
Aandelen in coöp
In de Zwitserse, op lidmaatschap gebaseerde coöperatieve huizen kopen bewoners aandelen om toegang te krijgen tot het gebouw en om stemrecht te krijgen in de corporatie, onafhankelijk van het aantal aandelen dat ze bezitten. De coöp gebruikt dit geld om het gebouw te onderhouden, de huur onder de marktprijzen te houden en vaak voor gemeenschappelijke voorzieningen, zoals kinderopvang.
Als een bewoner verhuist krijgt deze de nominale waarde van de gekochte aandelen terug. Er is geen vermogenswinst.
Hoewel de meeste Zwitserse coöps zichzelf financieren, krijgen veel nieuwe coöps opstarthulp van de overheid, die grondgebied goedkoper kan aanbieden, lagere rentes vraagt voor leningen en soms aandelen koopt in ruil voor woonplekken voor bewoners met lage inkomens. De huur is zo berekend dat alleen de werkelijke kosten worden gedekt. Er wordt geen winst op gemaakt door een eigenaar of projectontwikkelaar.
‘Er is geen sprake van winstbejag,’ bevestigt Isabelle del Rizzo, secretarisgeneraal van Armoup, een coöperatieve huizenvereniging in het Franstalige gebied van Zwitserland. In tegenstelling tot in een gangbaar huurgebouw, waar een eigenaar je wooneenheid kan verkopen of opeisen, ‘weten mensen dat ze veilig zijn in hun appartement en dat niemand ze op straat zet’.
‘Hier weten mensen dat ze veilig zijn in hun appartement en dat niemand ze op straat zet’
Coöps zijn anders dan andere goedkope opties in Europa, zoals sociale huurwoningen. Ze zijn bijvoorbeeld niet specifiek bestemd voor mensen met een laag inkomen. Waelti, die nu met pensioen is, was directeur bij een handelsfirma in grondstoffen. Er staan BMW’s en Mercedessen in de garage van zijn gebouw. Volgens Wüest Partner, een adviesbureau voor vastgoed, bedraagt de gemiddelde huur in deze buurt 3600 frank (3900 euro), het dubbele van wat hij betaalt.
‘We kunnen vakanties betalen en opleidingen voor onze kinderen,’ aldus de drieënzestigjarige Waelti, die sinds 1991 in zijn appartement woont – de huur was toen 1638 frank per maand – en nu voorzitter is van de coöp die het beheert. Nieuwe leden moeten 4500 frank aan aandelen kopen, wat ook als borg dient.
Zwitserland is lang voorloper geweest op het gebied van coöp-huizen, aldus Alice Pittini, onderzoeker bij Housing Europe, een groep die publieke, coöperatieve en sociale huizenverenigingen vertegenwoordigt in heel Europa. Dat lijkt misschien een paradox, gezien Zwitserse kapitalistische inborst, maar ongeveer 8 procent van de woningen in Lausanne, een stad met ongeveer 140.000 inwoners, is een coöp. Waelti’s coöp, de grootste van de stad, bedraagt honderdéén appartementen met in totaal vijfduizend bewoners. Er staan duizend mensen op de wachtlijst.
Deelethos
Coöps zijn slechts een deel van de Zwitserse verzorgingsstaat, die weinig dakloosheid en goede bescherming voor huurders kent. (Het merendeel van de Zwitserse bevolking is huurder, deels omdat huizenprijzen zo hoog zijn.) Zelfs in Zürich, de financiële hoofdstad, is bijna een vijfde van de appartementen een coöp, en de gemeente wil dat dat in 2050 een derde wordt.
En toch weten veel mensen weinig van de coöperaties, of ze hebben er een negatief beeld bij. Isabelle del Rizzo vertelt dat het imago van het model werd aangetast door de financiële crisis van 2008, toen een aantal ervan kopje onder ging. Ook zien veel mensen coöps als toevluchtsoorden voor ‘oude hippies en free love-volk’, aldus Del Rizzo. ‘Ik weet nog dat ik iemand uit de vastgoedwereld ontmoette en toen ik het onderwerp coöps in de mond nam, zei hij: “Nee bedankt, ik wil geen douche met iemand delen.”’
Hoewel veel Zwitserse coöps vervuld zijn van een kibboetsachtige deelethos, zien andere zoals die van Waelti eruit als een doorsneeappartementencomplex, waar buren elkaar vaak helemaal niet kennen. Een van de nieuwere coöps in Lausanne, genaamd Le Bled, biedt veel mogelijkheden voor betrokkenheid bij de gemeenschap. Deze is opgericht door architecten en bevat een bioscoop, een muziekstudio, een bibliotheek, een wasserette en een houtwerkplaats. Kinderen dwalen vaak van appartement naar appartement en spelen samen tot de bel voor het avondeten klinkt. De elfjarige tweeling Hortense en Victoire Decosterd geven slaapfeestjes voor hun vrienden. Voor Halloween hebben ze een speurtocht georganiseerd.
‘In het weekend gaan ze om acht uur ’s ochtends het huis uit, zoeken ze hun vrienden op en komen ze om drie uur terug voor de lunch met nog drie andere meiden,’ vertelt hun stiefmoeder Rania Zambrano Ovalle.
De vijfenvijftigjarige Ovalle zegt dat haar buren nog steeds een zekere afstand van elkaar bewaren, hoewel bewoners van Le Bled wel appgroepen hebben aangemaakt om elkaar bijvoorbeeld te helpen met boodschappen of kinderopvang. Ze koestert die broederschap. ‘De wereld kent niet alleen een woningcrisis, maar ook een eenzaamheidscrisis,’ zegt ze.
Toch blijft het grootste voordeel aan de coöp volgens Zambrano Ovalle en haar man Jean-Gilles Decosterd de huur: 2400 frank (ongeveer 2600 euro) per maand voor hun lichte woning met drie slaapkamers. ‘We berekenden dat een commercieel appartement van dezelfde grootte ongeveer duizend frank duurder zou zijn,’ vertelt ze.
Een voorwaarde: het stel moest ongeveer 25.000 frank (ongeveer 27.000 euro) aan aandelen kopen. Dat is meer dan een gebruikelijke borgsom, maar niets vergeleken met een aanbetaling voor een soortgelijk huis.
‘We berekenden dat een commercieel appartement van dezelfde grootte ongeveer duizend frank duurder zou zijn’
Een gast zou Le Bled makkelijk kunnen verwarren voor een van de vele dure Zwitserse koopflats die vooral zijn bestemd voor rijkere bevolkingsgroepen. Het is in 2023 afgebouwd, heeft grote ramen en is afgewerkt met lariks, een dure, speciale houtsoort. Vanaf het dakterras is de besneeuwde top van de Mont Blanc aan de overkant van het Meer van Genève te zien.
De coöp gedijt dankzij een mengeling van rijkere bewoners die hun units hebben gekocht en zo geld in het project pompten, en arbeiders wier appartementen worden gesubsidieerd door de gemeente, aldus Laurent Guidetti, een architect die hielp bij het ontwerp van het gebouw, en tevens een van de leiders van de coöp. Volgens hem wonen er muzikanten, docenten, elektriciens, ingenieurs, een wijnverkoper, een econoom, een journalist, een psycholoog, een schoonmaker en gepensioneerden.
De gemeente Lausanne gaf de coöp een huurcontract van negentig jaar dat voordeliger was dan andere woonprojecten en kocht aandelen in de coöp voor huurders met een laag inkomen. Natacha Litzistorf, gemeenteraadslid in Lausanne en hoofd huisvesting, architectuur en milieu, zei dat coöperatieve huisvesting de extreme segregatie van arm en rijk kan tegengaan en de stad ‘met zichzelf kan leren leven’.
‘Als mensen elkaar tegenkomen en elkaar leren kennen, zijn ze minder bang voor elkaar en is er minder risico op geweld in de buurt,’ aldus Litzistorf.
Ook om milieuredenen voelde de gemeente zich aangetrokken tot het project. Le Bled, waar tweehonderddertig mensen wonen, heeft een warmtepomp die warm water levert aan het hele gebouw. Een derde van de elektriciteit wordt opgewekt door zonnepanelen. Daktuinen krijgen hun water van gerecycled regenwater. Bewoners mogen geen wasmachine hebben in hun appartement en zijn aangewezen op de machines in de wasserette.
Koopje
De vierenvijftigjarige Guidetti maakt meubels in de houtwerkplaats in de kelder en experimenteert met een composterend toilet. Hij kocht zijn eigen appartement van 140 vierkante meter in 2023 voor 950.000 frank (ongeveer een miljoen euro) in plaats van maandelijkse huur te betalen. Het was een koopje voor een gloednieuw gebouw in deze buurt, waar de gemiddelde huizenprijs tussen de 1,9 en 2,3 miljoen frank (2 en 2,5 miljoen euro) ligt, aldus Wüest Partner. Als hij het verkoopt, kan dat alleen tegen de oorspronkelijke koopprijs plus inflatie. Dat de coöp werkt, is vooral te danken aan de sociale visie van Guidetti en zijn medeoprichters. ‘We hebben Le Bled gebouwd om de woningspeculatie tegen te gaan,’ zegt hij.
Le Bled had nooit gebouwd kunnen worden zonder steun van de gemeente en zonder de goedkope leningen van overheidsbanken. Maar veel oudere Zwitserse wooncoöperaties kunnen nieuwe projecten inmiddels grotendeels uit eigen middelen financieren en zijn daardoor minder afhankelijk van de overheid.
Waelti’s coöp, de Société Coopérative d’Habitation Lausanne, was opgericht in 1920 en heeft voldoende middelen achter de hand. Haar honderdeen gebouwen zijn naar schatting honderden miljoenen franks waard, die als onderpand kunnen dienen voor nieuwe projecten. Er worden twee nieuwe appartementencomplexen gebouwd. De coöp heeft geen uitbreidingsplicht, maar volgens Waelti is dat wel onderdeel van hun missie. ‘We willen ons kapitaal inzetten om meer te kopen,’ zei hij. ‘We hebben een verplichting tegenover de Zwitserse samenleving om meer woningen te realiseren die goedkoper zijn dan de marktprijs.’
Nederland kampt met een ernstig huizentekort. Over hoe dat moet worden opgelost verschillen de politici nogal van mening.
Om Nederlandse stemmers er voor de verkie- zingen van te overtuigen dat ze het nationale huizentekort van 400.000 huizen kunnen dichten, raakten Nederlandse politici in een biedoorlog verwikkeld. De meesten kunnen maar op één ding focussen: meer bouwen. Maar hoewel ze de behoefte aan meer huizen allemaal inzien, verschillen ze nogal van mening over hoe ze hieraan tegemoet kunnen komen.
De extreemrechtse anti-immigratiepoliticus Geert Wilders, die vooraan staat in de peilingen, wil alle NPO-gebouwen met de grond gelijk maken om er een woonwijk te plaatsen, GroenLinks-PvdA wil twee vliegvelden in woongebieden veranderen en, in een land waar meer dan een kwart van het grondgebied onder zeeniveau ligt, wil D66 zelfs een nieuwe polder stichten, naast Almere.
Ambitieuze plannen
Volgens wethouder Caroline van Brakel (CDA) van de gemeente Veldhoven, waar de huizencrisis extra nijpend is, is het niet nodig om vliegvelden te sluiten of nieuwe eilanden te creëren om het ruimteprobleem op te lossen. ‘We bouwen vierhonderd huizen per jaar, dat was ooit minder dan tweehonderd,’ vertelt Brakel in oktober aan Politico op een bouwterrein tegenover het hoofdkwartier van ASML, het meest waardevolle techbedrijf in Europa en voorloper op het gebied van chipproductiemachines. Er passen best meer huizen in de steden en dorpen, meent ze.
Van Brakel is wethouder op het gebied van wonen in Veldhoven, een gemeente met snelwegverbinding naar Eindhoven, en heeft ambitieuze plannen om de vier dorpen in een heuse stad te veranderen.
Er zullen veel huizen tussen de lege bouwplaats en de witte torens van ASML gepropt moeten worden. ‘De rivier maakt zijn herintrede in een groene strook, er komt een sneltrein naar Eindhoven en we bouwen 2800 nieuwe wooneenheden,’ aldus Van Brakel. Veldhoven ligt in een van de snelst groeiende gebieden van Nederland. ASML is het kloppende hart, maar je vindt er ook andere grote techbedrijven, een automotivecampus en een van de drie Nederlandse technische universiteiten in deze regio, die ook wel bekendstaat als de brainport.
Stikstofvervuiling vanuit de vee-industrie is een probleem waar opeenvolgende regeringen weinig aan hebben weten te veranderen.
Bijna overal in Nederland heerst een ernstige woningcrisis. In het hele land, dat de op twee na grootste landbouwexporteur ter wereld is – moeten boeren mogelijk worden uitgekocht vanwege een te hoog stikstofgehalte in de lucht. Stikstofvervuiling vanuit de vee-industrie is een probleem waar opeenvolgende regeringen weinig aan hebben weten te veranderen. Het elektriciteitsnetwerk is overbelast, defensie heeft meer ruimte nodig en distributiecentra veranderden het landschap in een ‘blokkendoos’. Nederland is al het dichtst bevolkte land in Europa (op kleine landen zoals Malta na). De bevolking van 18 miljoen mensen zal naar schatting in 2037 de 19 miljoen bereiken en net als in heel Europa oefenen de gerelateerde crises van woongelegenheid en woningprijs druk uit op politici.
Vastgoedprijzen zijn in de laatste dertig jaar verviervoudigd, terwijl lonen slechts zijn verdubbeld. Uit een recent onderzoek door onderzoeksbedrijf Gallup blijkt dat tevredenheid met de beschikbaarheid van betaalbare huizen tussen 2017 en nu is gekelderd van 65 naar 29 procent. Van de ondervraagden tussen de 15 en 29 jaar was slechts 14 procent tevreden. Mensen die net boven het minimumloon verdienen en op zoek zijn naar een huis, kunnen zich geen koopwoning veroorloven, maar verdienen tegelijk te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, terwijl die in Nederland het grootste deel van de huurmarkt uitmaken.
Net als in de rest van Europa stijgt het aandeel aan eenpersoonshuizen. Ouderen worden gedwongen om zo lang mogelijk alleen te blijven wonen vanwege de hoge kosten van verzorgingshuizen, waardoor kwalitatief goede woningen langer bezet blijven. Ten slotte wordt het probleem verergerd door lakse regels die investeerders vrij baan geven om op de woningmarkt te speculeren. De problemen zijn zo vergevorderd dat een simpele oplossing niet langer volstaan. En toch heeft ‘geen enkele partij [huisvesting] als voornaamste speerpunt’, aldus Asher van der Schelde, senior onderzoeker bij Ipsos. ‘Ze zeggen allemaal ongeveer hetzelfde, namelijk: we moeten veel meer huizen bouwen.’
Inbreiden
Een van de kopers van een appartement tegenover ASML, een vierentwintigjarige projectmanager bij een bedrijf, genaamd Bart, zegt dat hij liever op een wachtlijst van twee jaar voor een nieuw huis staat dan dat hij een te duur huis koopt dat aan verbouwing toe is.
‘De huur is hier erg hoog en alles lijkt vol te zijn. Toch moeten de meeste mensen nu iets vinden, zodat ze niet op nieuwe projecten kunnen wachten,’ aldus Bart, die zijn achternaam liever niet vermeldt. Veldhoven heeft geen treinstation, waardoor er een heleboel verkeersdrukte is rondom ASML. Van Brakel vertelt dat de gemeente steun ontvangt vanuit Den Haag om een buslijn naar Eindhoven aan te leggen. Maar om die buslijn te bewerkstelligen zullen kleine en middelgrote bedrijven moeten wijken. Deze maatregelen passen in het kader van het oude Nederlandse gebruik van het ‘inbreiden’ (in plaats van uitbreiden) van stadsgrenzen om niet te hoeven bouwen in zeldzame groene gebieden. ‘We moeten het landelijke mozaïek beschermen,’ aldus Van Brakel. ‘Een aantal grote steden en voor de rest kleinere plaatsen en groen tussen de dorpen.’
De bouw van de nieuwe appartementencomplexen in Veldhoven is pas net begonnen – zeven jaar nadat de eerste vergunningen zijn aangevraagd. In de tussentijd vonden vier landelijke verkiezingen plaats [2017, 2021, 2023 en 2025]. Het huizentekort is in die tijd alleen maar gegroeid en de huizenprijzen stegen in 2021 als nooit tevoren.
Als er elke twee jaar verkiezingen zijn is er minder reden voor politici om plannen op de lange termijn te maken.
‘De politiek kan de technologie en de economie tegenwoordig nauwelijks bijbenen,’ vertelt professor filosofie Bart Zantvoort van de Universiteit van Leiden. Als er elke twee jaar verkiezingen zijn is er minder tijd om beleid te veranderen en minder reden voor politici om plannen op de lange termijn te maken. ‘Burgers hebben vaak moeite met de inherente traagheid van de democratische politiek, met meer ontevredenheid tot gevolg,’ aldus Zandvoort. Volgens hem verklaart dit ook waarom veel Wilders-stemmers de politicus nog altijd steunen, ondanks het feit dat hij de coalitie deze zomer heeft laten instorten.
Andere partijen gebruiken bij gebrek aan beter Wilders-achtige tactieken, zoals de sloop van vliegvelden of landbouwgrond om woningen te bouwen. ‘Op dit moment hebben alle varkens in Nederland een dak boven het hoofd, terwijl een student of een starter nog niet eens een bezemkast kan vinden,’ aldus D66-leider Rob Jetten in een recent debat.
‘Het is momenteel nagenoeg onmogelijk om een politieke beweging te beginnen die op een brede consensus berust,’ zegt Zandvoort. Hij legt een verband tussen het prikkelbare politieke klimaat en de toenemende sociale polarisatie die het ‘geven en nemen’, dat ooit het Nederlandse poldermodel karakteriseerde, ondermijnt – niet alleen in Nederland, maar in democratieën door heel Europa. Ondertussen vertelt Bart uit Veldhoven dat hij zijn toekomstige appartement heeft gekocht via een zogenoemde Duokoop-constructie: hij koopt de woning zelf en betaalt daarnaast een bescheiden maandelijkse huur voor de grond. ‘Dat schrikt investeerders af en zorgt er voor dat niet alles binnen een paar dagen is weggekocht.’
Krakers leggen opnieuw hun vingers op de zere plek. Een huis zou geen businessmodel moeten zijn, iedereen verdient een gelijke kans op de woningmarkt.
De inmiddels overleden Nederlandse schrijver en holocaust-overlever Marga Minco schreef ooit over een leegstaand Amsterdams huis waar zij samen met een groep kunstenaars en studenten onderdak zocht na de Tweede Wereldoorlog. Afgelopen maand werd het huis waar zij decennialang heeft gewoond, bezet door een nieuwe berooide generatie. Op de dure, overvolle Amsterdamse huizenmarkt, waar huizen per vierkante meter gemiddeld duurder zijn dan in Londen, zijn de krakers terug van weggeweest.
Ze zijn een bijverschijnsel van een op hol geslagen crisis waarin men terecht boos is vanwege een schrikbarende en onhoudbare oneerlijkheid. De kosten van royale Nederlandse belastingvoordelen voor huiseigenaren – meer dan de helft van de bevolking – worden door hardwerkende huurders getorst. De terugkeer van het kraken wijst erop dat een groot deel van de bevolking steeds bozer wordt vanwege het gebrek aan oplossingen. En nu er op 29 oktober verkiezingen voor de deur staan, kan deze woede een politiek kantelpunt vormen.
Kraken werd in Nederland strafbaar gesteld, deels als reactie op de Vondelstraatrellen in 1980, waarbij voor het eerst sinds de oorlog tanks door de straten rolden om het tegen de krakers op te nemen. Vandaag de dag gaat er nauwelijks een maand voorbij zonder een melding van ME’ers die een kraakpand ontruimen.
Eigendomsmiljonairs
In juni ontruimde de ME een pand in de Pijp. De gekraakte woning stond meer dan twee jaar leeg. Een paar dagen nadat Minco’s oude huis werd gekraakt werd een ander pand, op de Plantage Kerklaan, geruimd door de ME. De overheid hoeft niet op te kijken van deze ontwikkeling, aangezien het aantal eigendomsmiljonairs groter is dan ooit, wat ten koste gaat van belastingbetalers en een generatie zonder enige kans op een koophuis.
Zo sprak ik laatst met de achtentwintigjarige Raoul. Hij heeft een universitair diploma en komt uit een familie van huiseigenaren. Toch kan hij nergens wonen, dus is hij kraker geworden. Zoals veel leeftijdsgenoten is Raoul goed opgeleid, heeft hij werkervaring en zoekt hij een baan. Toch weet hij dat het vinden van een baan geen garantie is dat hij een betaalbare woning voor de langere termijn kan vinden. Zijn verhaal is misschien anekdotisch, maar hij heeft het idee dat de krakersbeweging, die in de jaren zestig begon en in de jaren tachtig een anarchistische uitstraling kreeg, terug is. ‘Dat is tenminste de bedoeling,’ zegt hij. ‘De omstandigheden zijn hetzelfde. De behoefte aan woonruimte is groot, misschien zelfs groter dan toen. Het mag dan wel verboden zijn, maar kraken is terug.’
De cijfers zijn minder subjectief. Ze tonen aan dat Nederland meer dan 400.000 huizen tekortkomt en dat 81.000 mensen naar een eerste woning zoeken. Nu de prijzen hoger liggen dan ooit en er nieuwe regulaties zijn omtrent verhuur besluiten duizenden privéverhuurders de woningmarkt te verlaten. Daardoor staan er misschien meer panden te koop, maar voor prijzen die veel andere Europeanen absurd zullen vinden, zeker gezien het inzakkings- en overstromingsgevaar. Voor veel jongeren zijn de enige opties ille- gaal onderhuren of een exorbitant hoge huur betalen voor een kamer.
De Amsterdammers hebben zichzelf buitenspel gezet
Er zijn strikte regels voor huurprijzen in gedeelde woningen, waardoor huisbazen niet graag verhuren. En de universiteiten bie- den studenten geen huisvesting. ‘Het wordt steeds moeilijker,’ vertelt Maaike Krom, voorzitter van de Landelijke Studentenvakbond (LSV b). ‘We hoorden een verhaal van een student die drie uur moest reizen omdat niet alle steden alle studies aanbieden. Men beseft niet wat al die stress over reizen, de zoektocht naar woonruimte, geldproblemen met jonge mensen doet… terwijl ze over vijf jaar deel moeten uitmaken van de economie en een toekomst moeten opbouwen.’
Wat is hieraan te doen? Gelukkig bestaat er een brede consensus dat de belastingvoordelen voor huiseigenaren moeten worden uitgefaseerd. De huizenprijzen kunnen stijgen doordat in Nederland de totale hypotheekschuld ten opzichte van het bbp zo hoog is, de hoogste van de EU. De Europese Commissie heeft Nederland al vijf keer opgeroepen de riskante hypotheekschuld te beperken en de hypo- theekrenteaftrek af te schaffen – de laatste keer was in juni – en ze krijgt bijval van de Nederlandsche Bank, vooraanstaande huisvestingexperts en economen. Maar de grootste mentaliteitsverandering moet worden teweeggebracht onder Nederlandse huiseigenaren, die 57 procent van de bevolking uitmaken.
Totdat de rijke burgerij accepteert dat ze geen recht heeft op subsidie door middel van de hypotheekrenteaftrek, die ongeveer 11,2 miljard per jaar kost en de belasting voor de gemiddelde belastingbetaler met anderhalf procentpunt verhoogt, gaat Nederland een toekomst tegemoet waarin de bezitlozen nog minder te verliezen hebben.
Buitenspel
In plaats van in hun handen te wrijven over hun toenemende rijkdom ‘op papier’ moeten ze inzien dat hun kinderen indi- rect zullen moeten opdraaien voor elke 100.000 euro die ze aan hun huis ‘verdienen’. Zo is Amsterdam een stad geworden waarin alleen de rijkste expats zich een huis kunnen veroorloven. Nederlandse kiezers hebben in feite gekozen voor beleid waarbij ze zichzelf buitenspel hebben gezet. Schrijver en ondernemer Jona van Loenen ziet het als bedreiging voor de Nederlandse welvaart wanneer banken blijven investeren in hypotheken in plaats van beginnende bedrijven en wanneer het bezitten van een huis een beter verdienmodel is dan het opzetten van een bedrijf. In zijn woorden: ‘We hebben gezorgd voor een van de allerslechtste stimulansen die je als maatschappij kan hebben: mensen worden in feite aangemoedigd om te zitten niksen in plaats van hun armen uit de mouwen te steken.’ Natuurlijk wordt er bij een huizentekort ook meer gebouwd; Nederland is van plan om vóór 2030 ruim 1 miljoen woningen te bouwen – maar deze plannen schuren nu al met de belangen van bestaande huiseigenaren.
Je kunt zien waar een gebrek aan actie toe leidt, als je in aanmerking neemt dat een gezin met een modaal inkomen inmiddels maar 4,5 procent van de Nederlandse huizen zou kunnen betalen, aldus het Kadaster. In 2017 kon een doorsneegezin 23 procent van de huizen betalen. De prijzen zijn in de afgelopen tien jaar bijna verdubbeld.
Sinds 2014 is de Nederlandse bevolking met ongeveer 1 miljoen gegroeid door migratie – maar dit is vooral werkmigratie. In tegenstelling tot wat extreemrechts wil doen geloven zijn er de afgelopen twee jaar steeds minder asielaanvragen en ligt Nederland op het gebied van asielopvang onder het EU-gemiddelde. De ruimhartige opvang van Oekraïense vluchtelingen heeft de huizendruk drastisch verhoogd, bovendien is de Nederlandse industrie afhankelijk van ongeveer 850.000 arbeidsmigranten, die vaak worden onderbetaald en volgens de arbeidsinspectie soms worden uitgebuit. Hoogopgeleide expats verhogen de druk op de huizenmarkt in plaatsen als Amsterdam en Eindhoven, aldus een speciale rapporteur van de VN, maar Nederlandse bedrijven zeggen dat het land geen mondiale techindustrie kan behouden zonder buitenlands talent.
Bij een recent ‘niet te koop’-protest voor de deur van een van de vele socialehuurwoningen die in de verkoop gaan, pakt Jan Leegwater een megafoon. ‘Ze vragen er 600.000 euro voor omdat er mogelijkheid is tot uitbouw,’ zegt hij. ‘En als je dit over een paar jaar weer verkoopt, verdien je er meer aan dan als je gewoon had gewerkt… We zijn belazerd en we zitten vast in dit systeem.’ Veel woede is ten onrechte gericht op asielzoekers en andere migranten. Het zijn niet de immigranten die verantwoordelijk zijn voor deze crisis, maar de rijke Nederlandse huizenbezitters en kiezers die jaar in, jaar uit een systeem hebben verdedigd dat hun eigen belangen behartigt. Totdat er verandering komt in die mindset zullen hun kinderen alleen maar bozer worden en kunnen we verwachten dat nog meer krakers het recht in eigen hand nemen.
Na veel vertragingen vertrok de Odyssey voor drieënhalf jaar vanuit Belfast. Deze journalist van The Guardian vraagt zich af wie op deze schepen meevaart, en waarom.
Op 13 maart 2020 werd een cruiseschip genaamd de Braemar de toegang tot de Bahama’s ontzegd nadat een aantal passagiers positief was getest op covid. Gedwongen om rond te varen op de Caribische Zee werd het schip uiteindelijk opgevangen door Cuba, vanwaar de opvarenden werden geëvacueerd naar het Verenigd Koninkrijk.
De Braemar was niet het enige cruiseschip waarvan de passagiers in die onzekere dagen op zee in quarantaine zaten. De Diamond Princess lag een maand voor anker in Japan terwijl het virus op het schip huishield, waarbij meer dan 700 mensen besmet raakten en 9 mensen stierven. Op een ander schip, de Ruby Princess, vielen 28 doden. Het was een nautische nachtmerrie.
Symbolen
Bijna van de ene op de andere dag waren deze varende symbolen van verpozing en vermaak veranderd in smeltkroezen van dood en verderf. De volgende 24 maanden eindigden 35 cruiseschepen in de Turkse haven Aliaga, de maritieme begraafplaats waar schepen worden ontmanteld en verkocht voor de sloop. Verschillende grote rederijen gingen failliet en er werd wel beweerd dat de cruisesector, die wereldwijd 150 miljard dollar waard is, in feite tot zinken was gebracht.
Maar vorige week is de Braemar, onder een nieuwe naam, uit Belfast vertrokken voor een wereldcruise van drieënhalf jaar, waarmee een nieuw tijdperk werd ingeluid voor langetermijncruises of, zou je kunnen zeggen, wonen op zee.
Het schip werd in 2023 gekocht door het bedrijf Villa Vie Residences en heet nu de Odyssey. De 125 passagiers die momenteel aan boord zijn, hebben zich niet laten tegenhouden door enkele tekenen aan de wand. Belfast was de haven waar de Titanic werd gebouwd en vanwaaruit haar noodlottige eerste reis begon. En de Odyssey is vernoemd naar het epische gedicht van Homerus waarin de held, Odysseus, tien jaar lang rondzwerft in het Middellandse Zeegebied.
De passagiers moesten de zomer maar vieren in Belfast
Zó lang zal de odyssee van de Odyssey niet duren, maar het schip, dat op 30 mei aan zijn cruise zou beginnen, heeft al te maken gehad met enige belemmeringen, net als Odysseus zelf. Niet zoiets als een cycloop of de Sirenen, maar prozaïscher problemen met het roer en de stuurinrichting. De reparaties duurden alles bij elkaar vier maanden, waarin de passagiers de zomer maar moesten vieren in Belfast, een stad die tot op heden niet bepaald bekendstaat om haar zonnige, strakblauwe hemel.
‘Ik heb mijn paraplu nog nooit zo vaak gebruikt,’ zegt Holly Hennessey, een ‘cruisegek’ uit Florida die deze zomer haar intrek moest nemen in een hotel in de stad.
Alles bij elkaar zal de reis ongeveer even lang duren als de periode tussen de laatste grote lockdown en nu. In die periode is de cruise-industrie erin geslaagd om een opvallende comeback te maken. Eerder dit jaar lanceerde Royal Caribbean het grootste cruiseschip ter wereld, de reusachtige Icon of the Seas, met een brutotonnage van een kwart miljoen, meer dan 7500 passagiers en bemanningsleden, 20 dekken, een overdekt waterpark én een heus park.
Zeemonsters
Waar deze moderne zeemonsters met hun opzichtige amusement tot ongenoegen van velen duiden op de heropleving van cruises, wijst de Odyssey, die ruwweg tien keer zo klein is, op een andere trend. Het gaat hier niet zozeer om een luxe vakantie als wel om een totaal nieuwe levensstijl. Het leidende principe lijkt te zijn dat een huis óp zee nog beter is dan een huis áán zee.
Zoals Mikael Petterson, chief executive van Villa Vie Residences, zei toen de Odyssey eindelijk uit Belfast Lough vertrok: ‘Vanaf dit moment is ons schip niet alleen een schip, maar een thuis.’
Dat thuis kost tussen de 99.999 en 899.000 dollar, afhankelijk van de grootte en het comfort van de hut, hoewel alleen het middensegment nog beschikbaar is, aangezien twee derde van de accommodatie al verkocht of verhuurd is. Eigenaar zijn – volgens het contract voor minimaal 15 jaar (ten minste vier rondvaarten) of, indien langer, de levensduur van het schip (het is al 31 jaar oud) – betekent dat je je hut kunt aanpassen, kunt komen en gaan wanneer je wilt en hem ook kunt verhuren.
Dit klinkt misschien als een radicale ontwikkeling in de cruisewereld, maar het is al eens eerder geprobeerd. In 2002 werd het cruiseschip de World gelanceerd, na een jarenlange, op welgestelde klanten gerichte promotiecampagne waarin het idee van wonen op een luxe cruiseschip werd aangeprezen. Ook op dit schip waren hutten te koop of te huur, maar nog geen jaar nadat het schip was vertrokken, ging het bedrijf bijna ten onder. De combinatie rijke eigenaren voor de lange termijn en gasten voor een kort verblijf bleek geen waterdicht model.
Er is een onderscheid onder de steenrijken dat bekendstaat als de haves en de have-yachts
Zoals een huteigenaar het destijds verwoordde: ‘Als je een hotelgast bent, zorg je niet even goed voor een plek als wanneer het je thuis is.’
Nee, dat klopt, als je Ozzy Osbourne bent en graag voor de lol een tv van de muur rukt om die vervolgens in zee te gooien. Maar de meeste gasten van luxe hotels zullen hooguit een handdoek op de vloer van hun hut achterlaten.
Het echte probleem was natuurlijk exclusiviteit. Er is een onderscheid onder de steenrijken dat bekendstaat als de haves en de have-yachts. En het soort mensen dat rijk is, maar niet per se tot de klasse van superjachtbezitters behoort, willen geen toeristen als buren, hoe goed ze zich ook gedragen.
Dus werd de World opnieuw gelanceerd, deze keer in de stijl van particuliere woningcoöperaties in Manhattan, waarbij alle leden een eigendomsaandeel hadden en inspraak kregen in het beheer van het schip. Op die manier konden de eigenaren potentiële kopers screenen en ervoor zorgen dat er geen onwelkome types tussen zaten die uit de toon zouden vallen in een verkeerde zwembroek.
Tweeëntwintig jaar later vaart ‘’s werelds enige woongemeenschap op zee’, zoals de World zichzelf noemt, nog steeds de hele wereld over.
Zeeziek
Eerder dan zeeziek, word je na al die tijd misschien wel ziek van de zee. Maar niemand verblijft er permanent.
‘De meeste van onze eigenaren zijn gemiddeld zo’n zeven jaar eigenaar,’ zegt een verkoopmedewerker van de World, ‘hoewel we er ook hebben die al eigenaar zijn sinds het schip begon te varen.’
De route van het schip wordt bepaald door een comité van bewoners, met stops om de twee of drie dagen en geen terugkeer naar de oorspronkelijke haven van vertrek gedurende ten minste drie jaar.
In werkelijkheid is de World geen thuis maar een tweede thuis. De meeste bewoners verblijven er ongeveer vier maanden verspreid over het jaar: meestal twee maanden in de zomer en nog eens twee rond Kerstmis.
‘De leden van onze gemeenschap zijn zeer vermogend,’ legt de verkoper uit. ‘Om mede-eigenaar te kunnen worden van het schip moet je een vermogen hebben van 10 miljoen dollar. Dus voor deze bewoners is dit waarschijnlijk hun tweede, derde of vierde huis.’
De World bevond zich donderdag ergens in de buurt van Papoea-Nieuw-Guinea, op weg naar Australië, maar in zekere zin zou het schip overal kunnen zijn, niet gehinderd door conventionele zorgen. Want, zoals de Engelsen zeggen, the world is your oyster, en in het geval van de World is dat een oester waarin met parels omhangen schepsels leven, een mobiele maar gesloten samenleving die altijd van de ene non-plaats naar de andere beweegt.
Een plaats versterkt de identiteit van mensen
Het was de Franse antropoloog Marc Augé die voor het eerst onderscheid maakte tussen plaatsen en non-plaatsen. Een plaats versterkt de identiteit van mensen; het is een plek waar sociale groepen zich vormen door middel van een gedeeld cultureel referentiekader. Een non-plaats daarentegen is een ruimte met een tijdelijk karakter waar mensen anoniem blijven. Augé noemde snelwegen, hotelkamers, luchthavens en winkelcentra als voorbeelden.
Voor de weinig heterogene groep bewoners van de World zullen de havens en mensen die ze bezoeken uiteindelijk vast opgaan in een reeks niet te onderscheiden achtergronden: het is donderdag, dit zal wel Bora Bora zijn.
Twee andere schepen hoopten onlangs in het kielzog van de World te varen en beide werden, net als hun voorbeeld, voortgestuwd door een golf van publiciteit. Het eerste was een project van het bedrijf Life at Sea, dat een driejarige cruise langs 135 landen en 375 bestemmingen beloofde en zich niet alleen richtte op de traditionele klantenkring van senioren, maar ook op jonge digitale nomaden, die dankzij voortreffelijke internetvoorzieningen overal op zee zouden kunnen werken.
Het was een droomplan waaraan niets ontbrak behalve, zo bleek, een schip – een klein detail dat uiteindelijk de grootse plannen torpedeerde.
Life at Sea
De eerste die zich inschreef voor de gecancelde cruise was voormalig stewardess Meredith Shay, die niet de enige was die haar huis en de meeste van haar bezittingen verkocht om de reis te financieren. Ze betaalde 562.000 dollar voor een hut met balkon op de zevende verdieping. Maar Life at Sea kon het hoofd niet boven water houden en moest tegen het einde van vorig jaar toegeven dat het hele plan in het water was gevallen.
Een van de mensen die betrokken waren bij Life at Sea was Mikael Petterson, die nu CEO is van de operatie achter de Odyssey. Maar er zijn meer verhalen. Neem de Narrative. Dat is de nieuwe naam van een cruiseschip dat in opdracht van Storylines cruises dit jaar zou uitvaren. De Narrative, die zal worden aangedreven door vloeibaar aardgas, moet echter nog worden gebouwd en zal volgens de laatste berichten pas in 2027 klaar zijn.
De appartementen op het schip variëren naar verluidt in prijs van 300.000 tot 8 miljoen dollar
Toch verschenen er twee jaar geleden verhalen van mensen die hutten op dit fictieve schip hebben gekocht. Beth en Mark Hunter uit Los Angeles vertelden dat ze een tweekamerappartement van 1 miljoen pond hadden gekocht zodat hun dochters, toen 12 en 14, de wereld konden zien. Tegen de tijd dat het schip de haven in Kroatië verlaat waar het wordt gebouwd, zullen ze 17 en 19 zijn – leeftijden waarop jongeren toch het liefst zonder hun ouders op reis gaan.
De appartementen op het schip variëren naar verluidt in prijs van 300.000 tot 8 miljoen dollar, maar waarom iemand die zomaar 8 miljoen dollar kan uitgeven zijn leefruimte zou willen delen met de bewoners van 529 andere hutten is net zo’n mysterie als de Bermudadriehoek en Atlantis, waarop misschien alleen de zee het antwoord kent.
Over cruises valt natuurlijk te twisten; wat voor de één een luxueuze droomboot is, ziet de ander als een vervuilende varende gevangenis. Maar misschien zit de aantrekkingskracht van een woning op zee ’m er niet in dat je de wereld ziet, maar dat je je er juist van kunt afzonderen. Nu de aarde opwarmt en er oorlogen uitbreken, valt goed te begrijpen waarom sommigen graag de kalme uitgestrekte wateren van de zee opzoeken. Tenminste, totdat er een storm opsteekt, een pandemie uitbreekt of je de mensen in de hut naast je echt niet kunt uitstaan.
In Duitsland hebben ouderen de meeste ruimte: 27 procent van de alleenstaande senioren woont op minimaal 100 vierkante meter. Dit staat In schril contrast tot jongeren en gezinnen met kinderen. Moeten ouderen plaatsmaken voor starters? Twee redacteuren van Süddeutsche Zeitung gaan met elkaar in debat.
Dit artikel verscheen woensdag in de nieuwsbrief, exclusief voor abonnees. Wil je elke week op de hoogte blijven? Neem dan een (proef)abonnement – tijdelijk al vanaf €1,50 per maand – op 360 Magazine.
‘Mensen vertellen dat ze hun huis moeten verlaten, of ze nu oud of jong van hart zijn, is onmenselijk’
Een commentaar door Claudia Fromme, redacteur bij Süddeutsche Zeitung.
‘Een huis is meer dan een dak boven je hoofd en een flat is meer dan de vier muren eromheen. Wie tientallen jaren in dezelfde huurflat heeft gewoond, kan er net zo’n emotionele band mee ontwikkelen als met een koophuis’, schrijft Claudia Fromme. ‘De kinderen zijn er opgegroeid en uit huis gegaan. De partner is daar overleden. Mensen hebben hier gelachen en gehuild, ze willen hier oud worden.’
Fromme vraagt zich af waarom je deze mensen uit hun vertrouwde omgeving zou halen: ‘Ze kunnen hier een praatje met bekende buren maken en hebben de vertrouwde dokter op loopafstand zitten. Het is een omgeving waarin ze zich hebben geworteld, als een oude boom die in symbiose leeft met zijn omgeving, die neemt en geeft. Die boom kun je niet verplanten.’ Tegelijkertijd liegen de cijfers er niet om. De generatie van 65-plussers heeft gemiddeld 68,5 vierkante meter woonruimte per persoon. Volgens het Federale Bureau voor de Statistiek woont 27 procent van de alleenwonende senioren zelfs op minstens 100 vierkante meter. Daarentegen bedroeg de woonruimte in huishoudens met ten minste vier leden, meestal gezinnen, 29,9 vierkante meter per persoon. ‘De krappe woningmarkt, vooral in grote steden, wakkert afgunst aan’, gelooft ze. ‘Veel senioren betalen minder per vierkante meter dan hun jongere buren omdat de huur nog in een vergeeld contract vaststaat.’ Als een huisbaas de huur te veel wil verhogen, worden ze beschermd door het huurplafond. ‘Maar dat is geen reden om ze te straffen door, zoals vastgoeddeskundigen in Regensburg eisen, hun huur zo hoog te laten oplopen dat ze gedwongen worden te vertrekken. Dan kunnen ze met alleenstaanden en stellen vechten om een flat die veel meer kost dan hun oude flat. Gefeliciteerd!’
Ze ziet deze ‘huisvestingsnijd’ als een gevolg van politici die hun bouwbeloften niet waarmaken. ‘Waar zijn de vierhonderdduizend flats die elk jaar in Duitsland gebouwd zouden moeten worden? En waarom zijn er geen nieuwe gebouwen met flexibele plattegronden?’ Dat zou volgens Fromme een creatieve oplossing kunnen zijn. ‘Een ongebruikte kamer kan dan indien nodig worden toegewezen aan een naburige flat, zodat niemand hoeft te verhuizen.’ De linkse parlementaire groep – gesteund door de Duitse huurdersvereniging – stelde voor om in het huurrecht het recht op woningruil op te nemen. De huurprijs per vierkante meter zou overeen moeten komen met de oude. ‘Een goed idee zolang het op vrijwillige basis gebeurt. Maar het is moeilijk te verwerkelijken.’
‘Wie eist dat oude mensen hun woning aan jongere mensen moeten geven, zet generaties tegen elkaar op’
Er zijn gevallen waar senioren hun grote flat hebben opgegeven, hun huis hebben verkocht aan familie en nu gelukkig zijn omdat ze in een leeftijdsgeschikte flat wonen. Maar dit is volgens Fromme een uitzondering. Zelfs wanneer coöperaties aanbieden om dezelfde huurprijs per vierkante meter te garanderen, ruilen veel mensen niet. ‘Het alternatief staat dan in een andere buurt of bevindt zich op de vierde verdieping zonder lift. Verhuizen is duur en veel mensen zijn gehecht aan hun flat.’ Ze wijst er ook op dat verhuizen mensen mentaal zwaar kan belasten.
‘Wie eist dat oude mensen hun woning aan jongere mensen moeten geven, zet generaties tegen elkaar op.’ Ze schrijft dat tijdens de pandemie het idee dat jongeren te verkiezen zijn boven oude patiënten in ziekenhuizen, weer populair is geworden. Daarentegen worden jongeren vaak beschuldigd van gebrek aan solidariteit als ze meer vrije tijd willen dan werken, omdat ze minder bijdragen aan de pensioenfondsen. ‘Het spel kan natuurlijk eindeloos doorgaan: afgunst creëert verdeeldheid en het lost niks op.’
Mensen leven in cycli. Een oudere in een grote flat was ooit ook jong en had in veel gevallen ook een gezin. ‘Hoe zit het met degenen die eisen dat senioren die alleen wonen hun grote flats moeten verlaten? Moeten zij zelf ook verhuizen als ze ergens al dertig jaar wonen en plaatsmaken voor nieuwe gezinnen?’ Volgens Fromme is dat een uitzonderlijk slecht idee. ‘Mensen vertellen dat ze hun huis moeten verlaten, ongeacht of ze oud of jong van geest zijn, is onmenselijk.’
‘Er zijn ook ouderen die graag op een andere, nieuwe, moderne en bij hun leeftijd passende manier willen leven’
Een commentaar door Gerhard Matzig, redacteur bij Süddeutsche Zeitung.
Gerhard Matzig schrijft dat de woningcrisis geen crisis is, maar een woningnood met ingrijpende sociale en economische gevolgen. De laatste keer dat het tekort zo ernstig was, was na de oorlog, toen steden in puin lagen. Dit probleem beperkt zich niet alleen tot de grote steden en het raakt ook de middenklasse. ‘Ouderen worden gedwongen om in te grote flats te blijven wonen die vaak niet in hun behoeften voorzien, terwijl jonge gezinnen en mensen met lagere inkomens juist in te kleine woningen vastzitten,’ legt Matzig uit. Dit maakt het moeilijker voor mensen om te verhuizen naar plekken met werk, scholen en medische voorzieningen. ‘Huisvesting is geen economisch goed, het is een mensenrecht.’
Volgens Matzig ligt het probleem bij kortzichtig, neoliberaal beleid en in het feit dat mensen zijn gaan geloven in valse aannames en loze beloften. ‘Er werd veel te lang gezegd dat Duitsland voldoende woonruimte had. Maar dat was een illusie,’ stelt hij. Er werd geen rekening gehouden met het leeglopen van het platteland, de groei van steden, het falen van de bouwsector en wereldwijde crises en migratiestromen. Daardoor is de woningcrisis uitgegroeid tot een noodsituatie, en die noodsituatie heeft geleid tot een grootschalig distributieprobleem. ‘Het is nu een strijd geworden tussen mensen die al een woning hebben en mensen die op zoek zijn naar woonruimte – en dat is het sociale explosief van onze tijd,’ schrijft hij.
‘We bouwen tanks, maar we hebben flats nodig’
Matzig ziet enkele oplossingen voor dit probleem. ‘Ten eerste volkshuisvesting. We bouwen tanks, maar we hebben flats nodig.’ En daarnaast wordt van de woonruimte die er nu is, geen optimaal gebruik gemaakt. ‘Er is lege woonruimte op het platteland. Maak het platteland aantrekkelijker!’ Maar ook in steden moet het anders. ‘Woningen worden vaak verkeerd bewoond.’ In cijfers: 6,5 procent van de huurhuishoudens in grote steden met meer dan 100.000 inwoners woont krap. Een even groot aantal, namelijk 6,2 procent, heeft onevenredig veel ruimte, zoals een eenpersoonshuishouden in een vierkamerflat. Dit zijn vaak oudere huurders. ‘Dat is niet hun fout. Het heeft te maken met de natuurlijke levensloop, met kinderen die zijn verhuisd of partners die zijn overleden. Niemand die in een te grote flat woont doet dat om puur asociale redenen. Hij of zij doet dat vaak omdat de woningnood ook betekent dat niemand zijn huis verlaat.’ Dit komt mede door het lock-ineffect. De angst dat ze uiteindelijk meer moeten betalen voor een kleinere flat.
De derde oplossing zou de bevordering van woningruil zijn. ‘Wanneer bijna evenveel mensen in te grote als te kleine flats wonen, ligt het voor de hand dat de lokale autoriteiten een ruil organiseren. Niet als wondermiddel, maar als stelschroef,’ legt Matzig uit. ‘Het lijkt me ook duidelijk dat dit alleen mogelijk is met een goed uitgedacht ruilsysteem en absolute vrijwilligheid. Het zou onmenselijk zijn om mensen door middel van een planeconomie te dwingen te verhuizen.’
Er zijn echter ook goede redenen voor oudere mensen om naar kleinere, maar even dure of zelfs goedkopere kleinere flats te verhuizen. Dit zijn onder andere de hoge energiekosten voor grotere flats, de schoonmaakwerkzaamheden en het feit dat nieuwere, en dus meestal kleinere, flats eerder drempelvrij en seniorvriendelijk zijn dan oudere gebouwen onder de eveneens recente huisvestingswetten. ‘Wie zegt eigenlijk dat oude mensen niet kunnen of willen verhuizen? Het zijn geen oude bomen.’ Er zijn volgens hem genoeg ouderen die graag anders willen wonen, op een nieuwe, moderne en bij hun leeftijd passende manier. ‘Ze zijn van nature niet immobiel. Maar de markt is dat wel. Daar moeten we beginnen.’
De VS zagen modulaire constructie ooit als een efficiënte manier om veel woningen op grote schaal te bouwen, maar Zweden pakte het idee op en bracht het in de praktijk.
Als architect weet Ivan Rupnik wel wat de oplossing is voor het Amerikaanse tekort aan betaalbare woningen: meer huizen bouwen. Vandaag nog mee beginnen. Maar de manier waarop in de Verenigde Staten huizen worden gebouwd zit die snelheid flink in de weg.
Jaren geleden wees Rupniks Kroatische oma, zelf ook architect, hem op een interessante oplossing voor dit vraagstuk: modulaire huizenbouw, zoals die in de jaren vijftig en zestig in Europa werd toegepast. Rupnik was onder de indruk: die geprefabriceerde huizenblokken, en dan vooral de appartementencomplexen uit de Sovjettijd, waren vaak lelijk en ontzettend eentonig, maar er werden op die manier wel in no time miljoenen woningen uit de grond gestampt.
Geïntrigeerd door dit fenomeen begon Rupnik voor zijn promotietraject onderzoek te doen naar modulaire huizenbouw. Hij stuitte op een oud krantenartikel waarin iets verrassend werd vermeld: bij een woningbouwproject genaamd Operation Breakthrough waren van 1971 tot 1973 bijna drieduizend woningen industrieel gebouwd – in de Verenigde Staten nog wel. Hoe kon het dat hij hier nog nooit van had gehoord?
Omdat hij er verder nergens informatie over kon vinden, wendde Rupnik zich tot het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling, dat het programma ooit had opgezet. In 1969, toen Operation Breakthrough werd aangekondigd, bestond dit ministerie nog maar vier jaar en was betaalbare woonruimte nog een thema voor zowel Republikeinen als Democraten. De man achter het plan, voormalig Republikeins gouverneur George Romney (de vader van Mitt) presenteerde het als een beginnersles economie: als je het woningaanbod snel laat groeien, gaat de prijs snel omlaag. Romney zei dat er binnen tien jaar 26 miljoen huizen gebouwd moesten worden, bijna drie keer zoveel als in de tien jaar ervoor. De enige manier om dat voor elkaar te krijgen, zei hij, was door het bouwproces te industrialiseren.
Productiviteit
Waar bijna elke andere sector sinds 1968 productiever is geworden, is de productiviteit in de huizenbouw – de hoeveelheid werk die één arbeider in één uur uitvoert – met 50 procent afgenomen. Volgens [financieel dienstverlener] Freddie Mac wordt er in de VS amper genoeg gebouwd om het bestaande tekort van zo’n vier miljoen woningen niet nog verder te laten oplopen. En dat terwijl er in de komende jaren door bevolkingsgroei, klimaatverandering en het natuurlijke verval van de bestaande woningvoorraad alleen maar meer huizen nodig zullen zijn.
Het tekort aan woningen was in 1969 al een probleem. Romney zag in dat bedrijven vanwege lokale bouwverordeningen en bestemmingsplannen niet in staat waren om op te schalen. Het idee achter Operation Breakthrough was daarom om de enorme koopkracht van de federale overheid in te zetten om een grote afzetmarkt te garanderen, en in de tussentijd de wettelijke obstakels voor industrialisatie in kaart te brengen en aan te pakken.
Verdeeld over het land werden negen locaties geselecteerd. Maar in 1976 besloot het Congres dat het programma te veel geld kostte en dat proefprojecten niet de taak van het ministerie waren. Nog geen tien jaar na de aankondiging kwam er alweer een einde aan Operation Breakthrough.
Toen Rupnik zich wat verder in verdiepte, stond hij ervan versteld wat het programma allemaal voor elkaar had gekregen. Wat hem betrof had het experiment iets heel belangrijks laten zien: als je eenduidige nationale bouwvoorschriften invoert, speelt de sector daar vanzelf op in. Met andere woorden: de obstakels die snelle woningbouw in de weg stonden waren niet technisch, maar institutioneel van aard.
Waar Operation Breakthrough in de VS maar weinig effect had, wist deze andere landen ingrijpend te beïnvloeden. Japan stuurde een delegatie die de bouwlocaties bezocht en de verslagen bestudeerde. Tegenwoordig is bijna de hele bouw in Japan geïndustrialiseerd en heeft 15 procent van de huizen een prefab stalen frame. In Zweden vindt 45 procent van de bouw industrieel plaats; hoge gebouwen worden er bovendien vaak gemaakt van hout, het favoriete bouwmateriaal in de VS, en ook het milieuvriendelijkste.
‘De Zweedse regelgeving is een stimulans voor innovatieve oplossingen en leidt tot minder verspilling’
Het opvallendste verschil tussen de VS en Zweden zit hem in de regelgeving. Amerikaanse bouwvoorschriften proberen gebouwen veilig te maken door precies voor te schrijven welke materialen er moeten worden gebruikt, en hoe (normatieve regels). In Zweden doet de overheid dat door doelstellingen te bepalen en de manier om die te bereiken aan de bouwende partij over te laten (prestatieregels). Zo schrijven Amerikaanse bouwrichtlijnen bijvoorbeeld voor hoe dik brandwerende gipsplaten moeten zijn, hoeveel lagen ervan nodig zijn en met hoeveel schroeven ze bevestigd moeten worden. De Zweedse wetgeving daarentegen vereist dat een muur bijvoorbeeld twee uur lang brandwerend moet zijn, en laat het vervolgens aan bouwkundigen en fabrikanten over om uit te zoeken hoe ze dat voor elkaar krijgen. De taak van de toezichthouder is om het werk van de bouwkundig ingenieur te controleren.
Niet doorgebroken
Operation Breakthrough was een ambitieus huisvestingsprogramma dat in 1969 werd gelanceerd door George Romney, vier maanden nadat hij was toegetreden tot het kabinet van president Richard Nixon als minister van Huisvesting.
Het doel van Operation Breakthrough was betaalbare woningen voor arme Amerikanen te bouwen. De aanpak was gebaseerd op Romneys ervaring in de auto-industrie.
In de fabriek vervaardigde modulaire bouwtechnieken moesten de kosten aanzienlijk te verlagen.
Naast de technische innovaties had Operation Breakthrough ook sociale doelstellingen. De introductie van modulaire bouwtechnieken en prefabhuizen kon bijdragen aan desegregatie. Romney wilde een einde maken aan het idee dat mensen alleen in buitenwijken zouden wonen tussen mensen van dezelfde economische en sociale klasse.
Maar dat wilde niet iedereen. Het programma stuitte op sterke weerstand in de buitenwijken en verloor steun in het Witte Huis. Daarna verdween het langzaam van de agenda omdat het politiek gevoelig kwam te liggen voor president Nixon.
Meer dan de helft van onderzoeksfondsen in die periode werd besteed aan Operation Breakthrough. Het programma leidde uiteindelijk niet tot een revolutie in de woningbouw.
Het resultaat is in beide gevallen een brandwerende muur en een veilige manier van bouwen, maar in de VS moet aan elk woonhuis een vergunning worden verleend. Tijdens de bouw moet het werk vaak worden stilgelegd, omdat inspecteurs op gezette tijden langskomen voor inspectie. Dat draagt bij aan een algehele vertraging die zo’n beetje iedereen frustreert, behalve de kredietverstrekker, die rente ontvangt over de financiering. De Zweedse regels leiden tot meer werk aan de voorkant, waarbij de aannemer moet laten zien dat zijn manier van werken deugt, maar fabrieksprocessen die aan de prestatieregels voldoen kunnen worden gecertificeerd. Dat is een stimulans voor innovatieve oplossingen en leidt tot minder verspilling.
Bij huizen die vooraf in de fabriek worden gebouwd blijven aanpassingen tot een minimum beperkt, aangezien klanten doorgaans een keuze maken uit standaard raamwerken en ze na een bepaald moment geen wijzigingen meer kunnen doorgeven. Het voordeel van fabrieksbouw is kwaliteitscontrole en snelheid. De echte winst, voor de lange termijn, ontstaat door het verder stroomlijnen van het constructieproces en door snelle levering. Het gaat niet om het goedkoopste product, maar om de goedkoopste oplossing.
Uitdagingen
De bouwsector is goed voor 40 procent van de wereldwijde CO2-uitstoot. In Zweden is dat echter maar 20 procent, omdat er zo veel met hout wordt gebouwd, een materiaal dat in overvloed in het land aanwezig is. CO2 wordt opgeslagen in de gekapte bomen en in bomen die ter vervanging worden geplant. Als bouwmateriaal mag hout dan wat duurder zijn, ermee bouwen bespaart energie en tijd. Daardoor kunnen ontwikkelaars bouwleningen sneller afbetalen en woningen sneller verhuren.
Hoewel de voordelen van modulair bouwen glashelder voor Rupnik glashelder zijn, zijn Amerikaanse pogingen om op deze manier te bouwen tot nog toe moeilijk van de grond gekomen.
Wat in de VS uiteindelijk de doorslag zou kunnen geven om toch industrieel te gaan bouwen, is een tekort aan geschoolde arbeidskrachten. Daar is momenteel al sprake van als het gaat om het bouwen van dakspanten, de houten frames waar een dak op steunt. Daarvoor moeten heel nauwkeurig hoeken worden gezaagd, en dat is een vaardigheid waar niet veel bouwvakkers over beschikken; daarom worden deze constructies tegenwoordig veelal in de fabriek gemaakt.
En het arbeidstekort dreigt alleen maar erger te worden. In de klassieke bouw werken bouwvakkers bij weer en wind en op onregelmatige tijden; bovendien is er veel fysieke kracht voor nodig. In een fabriek is dat doorgaans allemaal niet het geval. Een interessante statistiek: in de VS bestaat nog geen 15 procent van de bouwvakkers uit vrouwen; bij Lindbäcks is dat ruim 30 procent.
Productiviteit betekent sneller meer vaste woningen voor meer mensen. Die snelheid zorgt misschien wel voor de grootste besparing op de lange termijn; je voorkomt ermee dat mensen op straat belanden door ze veiligheid, een gemeenschap en een vaste school te bieden.
ls er vijftig jaar geleden iets meer aandacht aan was besteed, dan had de huizenmarkt in de VS er nu heel anders uitgezien
Bij industrieel bouwen is snelheid de manier om tot betaalbaarheid te komen. De besparing op arbeid en materiaal is weliswaar gering, maar als je in relatief korte tijd veel meer units oplevert, gaat de marktprijs van al die units omlaag. Dat was het doel van Operation Breakthrough, en dat is ook de belangrijkste boodschap van MOD X, het mede door Rupnik opgezette bedrijf dat geïndustrialiseerd bouwen wil bevorderen.
Rupniks bedrijf bereidt zich voor op het analyseren van de wettelijke obstakels voor modulaire bouw in zes pilotregio’s. Hij staat ervan versteld hoe goed de ideeën die aan Operation Breakthrough ten grondslag lagen nog steeds standhouden. Maar het frustreert hem ook. Als er vijftig jaar geleden iets meer aandacht aan was besteed, dan had de huizenmarkt in de Verenigde Staten er nu wellicht heel anders uitgezien. Dan zouden architecten misschien wel meer van die mooie prefabhuizen ontwerpen. Dan zouden normatieve regels die innovatie in de weg staan misschien allang zijn aangepast. En dan zou het misschien niet zo moeilijk zijn om een betaalbare woning te vinden. Goedkopere huizen zijn minder rendabel en daar zijn mensen met lagere inkomens dus de dupe van.
De enige manier om vooruitgang te boeken, meent Rupnik, is terugkeren naar de ambitie van Operation Breakthrough en vol inzetten op de kracht van industrialisatie. ‘Een andere keuze is er niet.’
Van Zweden tot Spanje en van Nederland tot Griekenland: in veel Europese landen is het in de grote steden steeds moeilijker om een huis te vinden. Onvoldoende bouw en overmatig toerisme hebben het tekort verergerd en de prijzen opgedreven.
In 2022, toen de rentetarieven de pan uit rezen, werd gevreesd voor een grote vastgoedcrash in Europa. Die is er niet gekomen, maar er valt alsnog weinig te vieren. De markt is in een fase van bijna-bevriezing beland, met een sterke daling van het aantal verkopen, een tekort aan nieuwbouw en een daling van de vastgoedprijzen die historisch gezien zeer hoog blijven, waardoor jongeren moeilijk toegang krijgen tot de woningmarkt.
In heel Europa daalden of stagneerden de huizenprijzen in 2023. Ze daalden in Duitsland met 5 procent, in Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk met 2 procent, en stegen in Italië en Spanje licht, met 2 tot 3 procent, volgens gegevens van ratingbureau Fitch in een rapport over wereldwijd vastgoed uit december 2023. ‘We verwachten dat de prijzen in 2024 en 2025 stabiel zullen blijven of matig zullen stijgen’, aldus het bureau. Frankrijk is de uitzondering, met prijzen die dit jaar naar verwachting 2 tot 4 procent zullen dalen.
Deze bevriezing van de markt tegen zeer hoge prijzen heeft een reeks pijnlijke maatschappelijke gevolgen
De economische omstandigheden deden ons veel erger vrezen. De Europese Centrale Bank heeft de rente tussen september 2019 en september 2023 verhoogd van -0,5 naar 4 procent, de grootste verhoging in de geschiedenis van de euro. Maar de meeste leningen in de eurozone hebben een vaste rente voor een lange periode. Onder die omstandigheden heeft de rentestijging geen gevolgen voor degenen die al een lening hebben, maar alleen voor starters, die op deze manier moeilijker een lening bij de bank kunnen krijgen.
Huiseigenaren met een hypotheek met een lage vaste rente kiezen er op hun beurt minder snel voor om te verhuizen, uit angst dat ze geen nieuwe lening kunnen krijgen. Dit beïnvloedt de markt, doordat het aantal huizen dat te koop staat afneemt – in Duitsland is het aantal hypotheken bijvoorbeeld in twee jaar tijd gehalveerd. In Frankrijk is het aantal vastgoedtransacties met een kwart gedaald. Bovendien wordt er niet genoeg gebouwd, met name in landen die tijdens het zomerseizoen worden overspoeld door toeristen, en in landen die sinds de Russische invasie van begin 2022 Oekraïense vluchtelingen hebben opgenomen.
Deze bevriezing van de markt tegen zeer hoge prijzen heeft een reeks pijnlijke maatschappelijke gevolgen. In centra van steden die overspoeld worden door toeristen, wordt het voor de werkende en middenklasse, die ook te lijden hebben onder de stijgende energie- en voedselprijzen, steeds moeilijker om woonruimte te vinden. Sommige huishoudens worden verbannen naar de buitenwijken, of nog verder weg.
Daklozen
In het Verenigd Koninkrijk was het aantal daklozen in 2023 voor het eerst hoger dan het aantal starters, volgens Generation Rent, een vereniging die opkomt voor huurders. In Ierland is de gemiddelde leeftijd van kopers nu 39 jaar; in 2010 was dat nog 35 jaar. In Nederland en Tsjechië wakkert de kwestie de politieke woede aan, terwijl Italië, Portugal en Griekenland de uitwassen van het toerisme proberen te bestrijden.
In Griekenland leidt gentrificatie in grote steden als Athene en Thessaloniki en op bepaalde eilanden die populair zijn bij toeristen tot ergernis bij de lokale bewoners, die nu moeite hebben om woonruimte te vinden. Zoals bij Costas, een jonge architectuurstudent die begin dit jaar uit zijn flat in de Atheense wijk Exarchia werd gezet. ‘De huisbaas verhoogde mijn huur vorig jaar met 100 euro en in september [2023] vertelde hij me dat hij van de woning een Airbnb wilde maken,’ zegt hij geërgerd. ‘Nu lukt het me amper om een studio te vinden die niet te ver van mijn universiteit af ligt, want de prijzen zijn omhooggeschoten.’
In Exarchia, een alternatieve wijk die aan de wieg stond van het anarchisme en de studentenopstand tegen de dictatuur in 1973, wordt soms met geweld gereageerd op deze ontwikkelingen – er worden demonstraties georganiseerd tegen de bouw van een nieuwe metro, leuzen op muren roepen toeristen op om naar huis te gaan en recentelijk werden er vernielingen aangericht bij winkels die als exemplarisch werden beschouwd voor de gentrificatie van de wijk.
Barcelona maakt einde aan toeristische verhuur
Burgemeester Jaume Collboni van Barcelona heeft aangekondigd dat alle 9.600 appartementen met een vergunning voor toeristische verhuur vanaf 2028 geen nieuwe vergunning zullen krijgen. Het gemeentebestuur kan volgens een decreet dergelijke drastische maatregelen nemen om de toegang tot de woningmarkt te verbeteren.
De stad wil voorkomen dat de woningprijzen nog verder omhooggaan en het centrum ontoegankelijk wordt voor bewoners – een probleem dat overal ter wereld voorkomt in steden die overspoeld worden door toeristen.
Het besluit heeft geleid tot juridische bezwaren van eigenaren. Zo is Apartur, de koepelorganisatie van eigenaren van vakantie-appartementen, van plan om naar de rechter te stappen. Ze ziet zich gesteund door de Partido Popular, die een beroep heeft ingediend bij het Grondwettelijk Hof. De partij stelt dat het decreet in strijd is met de grondwet en een onrechtmatige onteigening van eigendomsrechten inhoudt. Bovendien zou het een politieke zet zijn om de schuld voor de woningnood in Barcelona af te schuiven op het toerisme.
De vorige burgemeester van Barcelona, Ada Colau, stelde eerder ook al beperkingen in aan de verhuur van vakantie-appartementen en de hoeveelheid hotels in de stad, wat eveneens leidde tot juridische geschillen. Ondertussen blijft de stad strijden tegen illegale toeristische verhuur, met duizenden handhavingsacties en boetes tot gevolg.
In 2023 stegen de Griekse huurprijzen gemiddeld met 5,9 procent; sinds 2018 zijn ze in totaal al met 37 procent gestegen. In sommige buurten is dat zelfs 50 procent, terwijl de lonen in de afgelopen vijftien jaar maar een beetje omhoog zijn gegaan. Tijdens de schuldencrisis van begin jaren tien konden veel verhuurders het zich niet veroorloven om belasting te betalen en hun panden te renoveren, dus kozen ze ervoor om de woningen onbewoond te laten. Terwijl de Griekse economie een zware crisis doormaakte, profiteerden investeerders van de lage prijzen en richtten ze zich op deze panden, evenals op kantoren en winkeltjes die tijdens de recessie waren gesloten, om ze vervolgens te verbouwen tot huurappartementen.
Vangelis Filippidis had een klein reclamebedrijf, maar koos in 2016 voor een andere business. ‘Ik heb mijn kantoor omgebouwd tot twee Airbnb-appartementen,’ vertelt hij. Met zijn nieuwe bedrijf, waar nu zeventien mensen werken, beheert hij tachtig appartementen voor andere eigenaren. ‘Wij zijn geen industrieland. Airbnb was een uitkomst voor Griekenland,’ zegt Filippidis. Dat kan zo zijn. Maar volgens de Bank van Piraeus is er momenteel een tekort van 212.000 woningen in het land, voornamelijk doordat 170.000 appartementen of huizen op verhuurplatforms als Airbnb zijn gezet.
De regering heeft nu een programma gelanceerd om eigenaars te stimuleren hun huis te renoveren: ze krijgen belastingaftrek als ze het voor langere termijn verhuren, bij voorkeur aan jongeren. Ook gaat het minimumbedrag dat niet-Europese inwoners van Griekenland in onroerend goed moeten investeren om een ‘gouden visum’ te verkrijgen, omhoog van 250.000 naar 800.000 euro. Maar het is de vraag of dat volstaat.
Kortetermijnverhuur
Ook in Italië wakkeren de toestroom van toeristen en de groei van kortetermijnverhuur de woningcrisis aan. In 2022 telde het land 178,2 miljoen overnachtingen in toeristische appartementen, volgens berekeningen van bureau Sociometrica voor Federalberghi, de nationale federatie van hoteliers. Dit vertegenwoordigt 42 procent van de markt, met een omzet van 11 miljard euro.
De situatie is bijzonder nijpend in Florence, een van de meest gewilde bestemmingen op het Italiaanse schiereiland. Nu het huizenaanbod aanzienlijk is verminderd, is het gemiddelde salaris (1570 euro netto per maand) niet meer voldoende om een woning te betalen. Studenten en gezinnen worden verdreven uit het stadscentrum, waar volgens de gemeente 14.300 locaties voor kortetermijnverhuur zijn geregistreerd, twee keer zoveel als in 2016. Vakantieverhuur is veel winstgevender dan verhuur voor de langere termijn, en geniet dan ook steeds meer de voorkeur van verhuurders, wat de prijzen heeft opgedreven. Tussen 2016 en 2022 stegen de huizenprijzen met 42 procent. De kosten van levensonderhoud in de stad, zelfs als je in een flat van 35 vierkante meter woont, zijn nu hoger dan het gemiddelde salaris van mensen onder de 35, volgens het Italiaanse verbond van werknemersvakbonden.
‘Ik ken veel mensen die de enige bewoners van hun gebouw zijn, omdat alle andere appartementen worden verhuurd aan toeristen,’ zegt Ilaria Agostini, een Florentijnse stedenbouwkundige en onderzoeker aan de Universiteit van Bologna. ‘De situatie [in Florence] is typerend voor de ontwikkeling in Italiaanse steden, die aantrekkelijk zijn voor toeristen: het stedelijk beleid is gericht op inkomsten uit toerisme en het stadscentrum wordt volledig beschikbaar gesteld voor deze sector. Als gevolg daarvan vertrekken de inwoners en verdwijnt het gewone stadsleven.’
In de afgelopen tien jaar zijn 4500 inwoners vertrokken uit het centrum van Florence. Volgens de huurdersvakbond CGIL-Sunia neemt het aantal uitzettingen van mensen die hun huur niet meer kunnen betalen toe, met als gevolg dat woningen steeds vaker worden omgebouwd tot huurwoning voor toeristen. In een poging dit fenomeen te beteugelen heeft de gemeenteraad in oktober 2023 een zogenaamde ‘anti-Airbnb-maatregel’ aangenomen. Deze voorziet in een bevriezing van toeristische verhuur in het deel van het centrum dat op de Unesco-erfgoedlijst staat, en in stimuleringsmaatregelen voor eigenaars om hun huis in de gewone verhuur te doen. Het Unesco-gebied vertegenwoordigt echter maar 5 procent van de oppervlakte van de stad.
De concurrentie is enorm, vooral voor mensen met een laag inkomen, studenten en buitenlanders
Voor wie op zoek is naar een woning in een van de grote Duitse steden zal het vertrouwd klinken: voor elk appartement dat tegen een betaalbare prijs te huur wordt aangeboden staan eindeloze rijen. De concurrentie is enorm, vooral voor mensen met een laag inkomen, studenten en buitenlanders, zoals de 1,1 miljoen Oekraïners die sinds 2022 in Duitsland zijn aangekomen. De belofte van 400.000 nieuwe woningen per jaar, van de sociaaldemocratische kanselier Olaf Scholz, is alweer overboord gezet.
Deze crisis is niet alleen een sociale en politieke bom, maar vormt bovendien een rem op de groei in een land dat al in recessie is. ‘Het enorme woningtekort staat de structurele transitie van de economie en de sociale mobiliteit in de weg,’ zegt Moritz Schularick, voorzitter van het Kiel Institute for the World Economy.
Regelgeving
Hoge rentetarieven zijn slechts een deel van de oorzaak. Veel deskundigen vinden dat de politiek grotendeels heeft gefaald in het verbeteren van de regelgeving rond de bouw. Volgens een rapport uit februari van het Ifo Institut in München loopt Duitsland in Europa achteraan als het om bouwen gaat: het land zal in 2026 naar verwachting slechts 200.000 nieuwe woningen opleveren, een daling van 40 procent ten opzichte van 2022. Alleen in Zweden zal de daling in die periode naar verwachting hoger zijn. Volgens Ludwig Dorffmeister, vastgoedexpert aan het Ifo Institut en auteur van het rapport, ‘is bouwen over het algemeen te complex en te duur. Door de stortvloed aan regels, met name op energiegebied, zijn de bouwkosten de afgelopen drie decennia gestaag gestegen.’
De onderzoeker is van mening dat de voorbereiding van bouwprojecten – zoals de ruimtelijke planning en vergunningsprocedures – erg complex is geworden en langer duurt dan voorheen. ‘In 1994 werden er 710.000 bouwvergunningen verleend. In 2021 waren dat er nog maar 380.000’, en dat terwijl de rente laag was en de huizencrisis al nijpend was. ‘Als politici het niet eens kunnen worden over een drastische vermindering van de bouwvoorschriften,’ zegt Dorffmeister, ‘is de enige oplossing opnieuw een subsidie invoeren voor nieuwbouw. Maar dat is niet onmiddellijk effectief en het kost overheidsgeld.’ Een taboe voor de coalitie in Berlijn, die al moeite heeft om haar begroting binnen de grondwettelijke grenzen te houden.
De situatie is hetzelfde in Zweden, waar het bostadskö heet – van bostad voor ‘huisvesting’ en kö voor ‘rij’. Om een huurcontract voor een appartement in een gemeente of regio te bemachtigen, moet je in de rij staan. Sommige mensen schrijven hun kinderen al op jonge leeftijd in. Bij veel organisaties mag dat echter pas als je achttien jaar bent. Dat geldt bijvoorbeeld voor Bostadsförmedlingen, het huisvestingsbureau van Stockholm, dat een groot deel van de huurwoningen in de Zweedse hoofdstad beheert.
Op donderdag 29 februari stonden er 834.644 mensen (in een land met ruim 10 miljoen inwoners) op de wachtlijst van het bureau. Gemiddeld duurt het negen jaar om een huurcontract te bemachtigen. In de op een na grootste stad van het land, Göteborg, duurt het bijna zeven jaar en in Malmö drie jaar. Het is natuurlijk mogelijk om een appartement te huren van een particulier, maar daar gelden veel regels voor. Met name de lokale overheid moet hiervoor toestemming geven, en die geeft ze vaak alleen voor tijdelijke huur.
Veel mensen doen er maanden, zelfs jaren over om een woning te bemachtigen, wat in de buurt van het centrum van een grote stad nog veel moeilijker is. De situatie wordt nog verergerd door de crisis in de bouwsector: volgens Boverket, het Zweedse huisvestingsagentschap, moeten er tussen nu en 2030 elk jaar 67.300 nieuwe woningen worden gebouwd om aan de vraag te kunnen voldoen. Dat doel is nog ver weg: in 2024 zullen er naar verwachting slechts 20.000 woningen worden gebouwd.
Vooral jongeren worden getroffen door het woningtekort
Vooral jongeren worden getroffen door het woningtekort. Volgens het laatste rapport van Hyresgästföreningen, de Zweedse huurdersvereniging, gepubliceerd in november 2023, woont een kwart van de bijna 1 miljoen 20- tot 27-jarigen nog steeds bij hun ouders. Voor 77 procent van hen is dit geen keuze, maar noodzaak; bij gebrek aan leegstaande woonruimten, en aan geld voor de huur – die sinds 2021 met gemiddeld 1000 kronen (bijna 90 euro) is gestegen – hebben ze geen alternatief.
Bijna een jaar nadat de wet op het recht op huisvesting in Spanje in mei 2023 werd goedgekeurd, is de belangrijkste maatregel om de stijgende huren tegen te gaan, prijscontroles, nog steeds niet toegepast. Met uitzondering van Catalonië lijkt geen van de autonome gemeenschappen in het koninkrijk er bovendien veel haast mee te hebben. De regionale regering in Madrid noemt het een maatregel die ‘de prijzen nog verder zal opdrijven’. De regering van Cantabrië vindt het meer iets voor ‘communistische landen, zoals Cuba’. Galicië vreest op haar beurt dat de maatregel zal leiden tot een daling van het aantal verhuurde woningen. Al deze regio’s, geregeerd door de rechtse Partido Popular, zijn van plan de wet te boycotten.
Toch zijn de huidige afspraken nog bescheiden. Ze zijn het resultaat van een compromis tussen de Socialistische Partij, die niet te veel wil tornen aan de wetten van de markt, en de radicaal linkse Unidas Podemos, voorstander van strenge controlemaatregelen. Ze voorzien wel in prijscontroles, maar alleen in gebieden die door de regionale autoriteiten officieel zijn uitgeroepen tot zones die ‘onder druk’ staan.
Plafond
Bovendien bevat de prijsreferentie-index nogal uiteenlopende prijzen, gebaseerd op algemene statistieken en op kenmerken die de waarde van een woning kunnen verhogen. Hierop is kritiek gekomen van radicaal links. Tot slot zal het plafond alleen gelden voor contracten met ‘grote verhuurders’ (die meer dan tien woningen bezitten) en voor woningen die al vijf jaar leegstaan. Voor kleine verhuurders zal de huur van het laatste contract als referentie worden gebruikt: deze kan alleen worden verhoogd (exclusief inflatie) als er werkzaamheden in de woning worden uitgevoerd.
Catalonië is echter de enige regio die zones heeft aangewezen die ‘onder druk’ staan, in 140 gemeenten waar de gemiddelde huur meer dan 30 procent van het gemiddelde gezinsinkomen bedraagt. Hier kunnen de prijzen vanaf 13 maart worden gereguleerd.
De problemen waar de middenklasse tegenaan loopt bij het zoeken van een geschikte woning, in tijden van inflatie en verminderde koopkracht, leiden tot radeloosheid en soms tot woede. Daar proberen populistische partijen vervolgens munt uit te slaan, vooral in landen waar de traditionele partijen er niet in zijn geslaagd om het probleem aan te pakken, zoals Nederland.
Voor haar val in juli 2023 had de regering van Mark Rutte grote ambities: onder andere de bouw van 936.000 woningen in 2030. Het woningtekort was een van de grote onderwerpen bij de parlementsverkiezingen in november 2023.
Nederland
Sociale woningen, die lange tijd voor zeer veel mensen toegankelijk waren, zijn de afgelopen vijftien jaar in Nederland zeldzamer geworden. Ze worden beheerd door corporaties en vormen nog steeds een derde van de woningvoorraad, maar de toelatingsvoorwaarden zijn strenger geworden en de bouw loopt vertraging op. Tegelijkertijd zijn de prijzen op de particuliere huurmarkt, die slechts 7 procent van de markt uitmaakt, sterk gestegen, net als die van koopwoningen.
Voor veel gezinnen, zelfs in de middenklasse, is het moeilijk geworden om nog in het centrum van een stad te wonen. En wie minder geld heeft, moet jaren wachten op een sociale huurwoning. Hierdoor is een probleem ontstaan dat door populistisch extreemrechts wordt uitgebuit. Geert Wilders, leider van de Partij voor de Vrijheid, heeft er zelfs een campagnethema van gemaakt met zijn bewering dat ‘asielzoekers woningen bezet houden die daardoor niet beschikbaar zijn voor Nederlanders’.
In een poging de crisis op te lossen sprak het kabinet-Rutte over het snel bouwen van woningen die voor zo veel mogelijk mensen toegankelijk zouden zijn, en over het stimuleren van woningaankoop door mensen met een bescheiden of modaal inkomen. Ook was het van plan om verhuurders die buitensporig hoge huren vragen te straffen met hoge boetes en om gemeenten, die ruime bevoegdheden hebben op het gebied van huisvesting, te dwingen om de situatie beter te beheersen.
Eric Albert, Sandrine Morel, Marina Rafenberg Cécile Boutelet, Anne-Françoise Hivert, Jean-Pierre Strooban en Allan Kaval
In Nederland is de zogeheten Wet betaalbare huur, die per 1 juli ingaat, aangenomen. Aan de hand van een nieuw puntenstelsel zal voortaan de maximale huur worden berekend voor huurhuizen in het middensegment, zoals dat nu al gebeurt bij sociale huurwoningen.
In veel grote steden is een koophuis voor jonge mensen vaak buiten bereik, maar de Zwitserse huizenmarkt spant de kroon. ‘Als je in een Zwitserse stad wilt wonen, is huren op dit moment de enige optie.’
In menig ander land zou Philip Skiba, een goedbetaalde analist in de financiële sector, niet aarzelen om een huis te kopen. Maar in de stad waar hij woont, aan de rand van Zürich, gaan zelfs de lelijke huizen, zoals hij ze zelf noemt, voor miljoenen over de toonbank. Vorig jaar stond een eenvoudig, beige gestuct huis in zijn buurt te koop. De prijs? 7,5 miljoen Zwitserse frank, omgerekend zo’n 7,8 miljoen euro.
‘Mijn eerste gedachte was dat het belachelijk was, bijna een belediging,’ zegt Skiba (41), die een huurappartement deelt met zijn vriendin. Toen het huis enkele weken later werd verkocht, werd hij geconfronteerd met de realiteit van het Zwitserse huiseigenaarschap. Een eengezinswoning kopen in de buurt van Zürich is niet zomaar een luxe. ‘Het is meer dan luxe,’ zegt Skiba. ‘Twee kinderen, een huis, een tuin, twee auto’s – ik ken niemand die dat heeft.’
De 9 miljoen inwoners van Zwitserland behoren tot de rijkste mensen ter wereld – toch zijn de meesten van hen huurders. In toenemende mate worden zelfs stedelijke professionals uitgesloten van de vastgoedmarkt. De gemiddelde prijs voor een studio in Zürich is volgens onderzoeksbureau Wüest Partner meer dan een miljoen euro. Per vierkante meter is Zürich ongeveer 80 procent duurder dan Parijs.
Terwijl veel jonge mensen op plekken als Californië en New York geen uitzicht op een koophuis hebben, biedt Zwitserland een glimp van een maatschappij waar huizenbezit nagenoeg onmogelijk is. Ongeveer 36 procent van de Zwitsers heeft een eigen huis of appartement, het laagste percentage in het Westen en ver onder het gemiddelde in de Europese Unie (70 procent) en in de Verenigde Staten (67 procent). Hoewel veel jonge Zwitsers de voordelen van een leven lang huren zeggen te zien – minder gedoe en minder verplichtingen – geven ze tegelijkertijd toe dat ze boos zijn dat ze geen keuze hebben.
Ouderwets
‘Ik denk dat de meeste mensen in Zwitserland nog altijd dromen van een eengezinswoning en een tuin,’ zegt Andreas Weber (36), die in Zürich werkt. ‘Maar het is gewoon niet meer mogelijk.’ Weber is directeur van Corefinanz, een hypotheekmakelaardij, maar ook hij is huurder: hij woont in een appartement dat met de trein een halfuur van het centrum van Zürich verwijderd is. ‘Ik ben nog niet zover,’ zegt hij over het kopen van een eigen huis. De gemiddelde leeftijd waarop mensen in Zwitserland hun eerste huis kopen is achtenveertig jaar, vijftien jaar ouder dan in buurland Frankrijk.
In de Verenigde Staten en veel andere landen wordt woningbezit aangemoedigd door de overheid, en over het algemeen wordt het beschouwd als een rite de passage [verandering in de sociale status]. In Zwitserland bestaat de grond voor 70 procent uit bergen. Al generaties lang is de hoeveelheid bebouwbare grond beperkt en het onroerend goed duur. Een leven lang huren wordt daarom niet gezien als een persoonlijke mislukking of een tekortkoming van het systeem.
‘Ik ken veel mensen die nooit zouden willen kopen,’ zegt Alice Hollenstein, een psycholoog die gespecialiseerd is in stedelijke kwesties. ‘Ze hechten gewoon geen waarde aan huiseigenaarschap. Ze vinden het ouderwets.’
Er wordt ook minder over geoordeeld. Zwitserse huurders zeggen geen preken te krijgen over het belang van het opbouwen van vermogen. ‘De meerderheid huurt en er ligt geen stigma op,’ zegt Christian Hilber, een inwoner van de Noord-Zwitserse stad Basel die zich aan het specialiseren is in vastgoed aan de London School of Economics. ‘Mensen zeggen eerder: “Heb jij een koopwoning? Waarom?”’
Zwitserland is sinds het einde van de Tweede Wereldoorlog overwegend een huurland en in sommige opzichten is dat goed geweest. In 2008, toen de Verenigde Staten door onverantwoorde leningen en wanbetalingen in een crisis terechtkwamen, waren er nauwelijks gevolgen voor de Zwitserse economie. De Zwitserse financiële autoriteiten eisen dat leners grondig gescreend worden. Subprime leningen [tegen minder voordelige condities] voor debiteuren met een minder gunstige kredietgeschiedenis komen in het woordenboek niet voor.
De 9 miljoen inwoners van Zwitserland behoren tot de rijkste mensen ter wereld – toch zijn de meesten van hen huurders
Toch botst een voorkeur voor huren hier met een grimmige financiële realiteit: uit nationale onderzoeken blijkt dat Zwitserse huiseigenaren de afgelopen decennia beter af waren als het aankomt op welvaart. Het gemiddelde vermogen van een Zwitserse huiseigenaar in de dertig is zes keer hoger dan dat van een huurder van dezelfde leeftijd. En de welvaartskloof wordt alleen maar groter met de leeftijd. Zwitserse huiseigenaren in de zeventig zijn elf keer zo rijk als huurders van hun leeftijd, volgens een studie van Ursina Kuhn van de Zwitserse Stichting voor Onderzoek in Sociale Wetenschappen in Lausanne.
Het addertje onder het gras is dat je alleen huiseigenaar kunt worden ‘als je genoeg rijkdom hebt om meer rijkdom te vergaren’, zoals Kuhn het uitdrukt.
Martin Hoesli, een professor aan de Universiteit van Genève die al tientallen jaren huizenbezit in Zwitserland bestudeert, zegt dat huizenbezit op de lange termijn gunstig is, maar dat veel Zwitsers zich in eerste instantie niet eens een aanbetaling kunnen veroorloven. Die bedraagt wettelijk minimaal 20 procent van de aankoopprijs. Als je daar de 4 procent overdrachtskosten aan toevoegt, komt de minimale aanbetaling voor een gemiddeld geprijsd huis (volgens Wüest Partner momenteel 1,3 miljoen euro) uit op zo’n 314.000 euro.
Dat is een ontmoedigend bedrag voor This Schälchli (37), die eigenaar is van een koffiehuisje op een druk kruispunt in Zürich. Schälchli serveert meer dan tweehonderd kopjes koffie per dag, vertelt hij, maar met de inkomsten kan hij nauwelijks zijn huur van 1900 frank (1975 euro) betalen. Hij heeft een appartement met één slaapkamer, dat hij deelt met zijn vriendin en hun baby.
‘Aan het einde van de maand is mijn geld op,’ zegt Schälchli over zijn persoonlijke financiën. Hij durft niet te dromen van een eigen huis. ‘De hoeveelheid geld die je in een mensenleven uitgeeft aan huur – het is echt krankzinnig,’ zegt hij. ‘Maar er is op dit moment geen voor de hand liggende oplossing voor mij. Mijn familie heeft geen geld. Ik denk dat ik de rest van mijn leven zal huren.’
Behoorlijk saai
Tot voor kort dacht Hollenstein, de psycholoog, er hetzelfde over, maar om andere redenen. Huren heeft voordelen in Zwitserland: verhuurders mogen de huur niet zonder reden verhogen (denk aan een rentestijging of renovatie). Huren stelt mensen in staat om in populairdere gebieden te wonen. Hollenstein (41) huurt een prachtig appartement in het hart van Zürich. ‘Je hoeft niet voor het gebouw te zorgen,’ zegt ze. ‘Als de verwarming het niet doet, hoef je alleen maar iemand te bellen. Het is niet je bezit.’
Maar vier jaar geleden veranderde ze van gedachten toen zij en haar partner hun eerste kind kregen en zich realiseerden dat ze een meer permanent onderkomen wilden. Ten oosten van Zürich, op 25 minuten met de trein, vonden ze een huis van 140 vierkante meter voor 2,1 miljoen frank (zo’n 2,2 miljoen euro). Ze zijn van plan om het te betrekken als ze klaar zijn met de renovatie. Het huis, zegt Hollenstein, ‘is mooi – en behoorlijk saai’.
Ze moet nog steeds bijkomen van het feit dat ze tientallen jaren aan spaargeld in één investering heeft gestoken. ‘Op het moment dat we het huis kochten, dacht ik: Ik ben mijn vrijheid kwijt. Ik vond het doodeng,’ zegt ze.
Ze schaamde zich een beetje toen ze haar vrienden, van wie de meesten huurders zijn, vertelde dat het haar gelukt was om een huis te kopen. ‘Hun reactie was niet “Wow, geweldig!”’ zegt Hollenstein. ‘Het was meer van: “Echt waar?”’
Veel Zwitsers die zich een huis kunnen veroorloven zijn daarbij wel afhankelijk van voortdurende herfinanciering. Zwitserland is het land van luxe horloges, chique chocolaatjes – en levenslange hypotheken. Het is niet ongewoon dat leners hun leningen verlengen tot aan hun dood, wat voordelig is omdat hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is. Het levert de Zwitserse banksector bovendien veel werk op.
Voor een toerist die door dit betoverende Alpenland rijdt, is het niet moeilijk te begrijpen waarom de huizenprijzen zo astronomisch zijn. De eeuwenoude stenen steegjes in steden als Bern en Zürich zijn levende musea – intact en onaangetast door wereldoorlogen. De skyline van Zürich bestaat uit hoge, met sneeuw bedekte bergen. Het meer dat de stad omringt is zo ongerept dat mensen soms direct vanaf de trottoirs en promenades het water in duiken.
Toen Andreas Fuhrer (43), een deeltjesfysicus die werkzaam is bij een bank op het gebied van risicobeheer, besloot een huis te zoeken in Bern, besefte hij dat hij voor de aanbetaling zijn familie om hulp zou moeten vragen. Hij en zijn partner, Siwat Chuencharoen (37), een pianoleraar, gingen op zoek naar een plek waar Siwat kon oefenen zonder dat de buren er last van zouden hebben. Ze bezochten vijftien huizen en deden op vijf een bod. Maar dat werd steeds weer overtroffen.
‘Het is deprimerend,’ zegt Fuhrer. ‘Je loopt het huis binnen en zegt: “Dit is onze droom,” en dan krijg je het niet.’
Tina Turner huurde in de buurt een chateau tot aan haar dood eerder dit jaar
Toen ze een huis vonden dat ze wilden kopen, gingen ze er helemaal voor. Het huis was bijna 200 vierkante meter en bevond zich net buiten de stadsgrenzen van Bern, aan de overkant van de spoorweg. Het werd aangeboden voor 1,25 miljoen frank (1,3 miljoen euro), maar na verschillende biedrondes kocht het stel het voor 1,52 miljoen frank. Naast de aanbetaling van 300.000 frank (zo’n 312.000 euro), waarbij de familie hielp, financierden ze de aankoop met drie aparte leningen met een looptijd van acht, tien en twaalf jaar. De schuld is zo gestructureerd dat het grootste deel van wat ze terugbetalen rente is, en niet de hoofdsom. Ze zijn van plan om de lasten tientallen jaren te blijven betalen.
‘Een huis kopen in dit land is niet voor iedereen weggelegd,’ zegt Siwat, die in 2010 als muziekstudent vanuit Thailand naar Zwitserland verhuisde. ‘Ook al verdien je vrij goed en heb je een goed leven, alles is hier duur.’
Voor Skiba, de analist uit de financiële sector, is een koophuis nog ver weg. Hij betaalt 6000 frank (ruim 6200 euro) per maand voor zijn appartement op een heuvel boven de Goudkust met herenhuizen aan een meer die gezegend zijn met avondzon. Tina Turner huurde in de buurt een chateau tot aan haar dood eerder dit jaar.
In het kantoor van Skiba werken zo’n dertig mensen. De meesten van hen verdienen een jaarsalaris van minstens 100.000 frank, zegt hij, maar slechts twee van hen bezitten een eigen huis. Hij zou zich een huis op het platteland buiten Zürich kunnen veroorloven. Zestig kilometer verderop staan huizen die verkocht worden voor 1,5 miljoen. Maar hij wil niet zo ver van zijn kantoor en vrienden in de stad wonen. ‘Ik denk dat het bij mensen hoort om graag een huis te willen bezitten,’ zegt hij. ‘Maar als je in een Zwitserse stad wilt wonen, is huren op dit moment de enige optie.’
Met haar zonne-energie, stadsboerderijen en een radicale participatiedemocratie is de Zuid-Afrikaanse woongemeenschap eKhenana een indrukwekkend model voor een duurzame, koolstofarme maatschappij. ‘We moeten de omslag maken van alleen maar consumeren naar zelf energie produceren.’
De opwarming van de aarde beperken tot 1,5 graad vereist wereldwijde inspanningen en transformaties. Zoals klimaatwetenschappers hebben aangetoond, moet de uitstoot van broeikasgassen tegen 2030 zijn gehalveerd, moeten er miljarden worden vrijgemaakt voor de financiering van complexe energietransities en moet vrijwel elke economische sector manieren vinden om zijn ecologische voetafdruk te verkleinen.
En hoewel het in de berichtgeving vaak onbesproken blijft, moeten we ook onze manier van leven aanpassen. Huizen en gebouwen moeten koolstofvrij worden gemaakt. We hebben nieuwe vervoerssystemen nodig die prioriteit geven aan lopen, fietsen en het openbaar vervoer. Ook voedselsystemen moeten radicaal veranderen, zowel wat betreft de manier waarop we voedsel verbouwen als qua wat we consumeren. Een wereld waarin tot wel tien miljard mensen waardig kunnen leven en waarin we ons aan het mondiale koolstofbudget houden zal er onvermijdelijk heel anders uitzien dan de wereld van nu.
In de afgelopen jaren hebben zowel klimaatwetenschappers als creatievelingen zich gebogen over de vraag hoe deze duurzame, emissiearme toekomst eruit zou kunnen zien. Dat heeft een waaier aan – hier en daar onalledaagse – mogelijkheden opgeleverd. Voor de bewoners van eKhenana is die toekomst al gekomen. In deze gemeenschap in de Zuid-Afrikaanse stad Durban is een duurzame leefstijl, gedeeld wonen in een stadsdorp en kleinschalig, zelfvoorzienend boeren geen utopisch visioen, maar dagelijkse realiteit.
‘In eKhenana is het leven nooit saai’
eKhenana werd in 2018 opgericht toen een groep mensen besloot een lap braakliggende gemeentegrond in Durban te bezetten. Ze bouwden er eerst eenvoudige huisjes en vervolgens scholen, winkels en gemeenschappelijke ruimtes. De bewoners zijn leden van Abahlali baseMjondolo (AbM), een Zuid-Afrikaanse sociale beweging van armen die vechten voor land, huisvesting en menselijke waardigheid. Inmiddels bestaat eKhenana uit 109 gezinnen en is de gemeenschap een toonbeeld van democratische, klimaatvriendelijke zelfvoorziening.
Terwijl Zuid-Afrika wordt geteisterd door stroomuitval, beschikt de woongemeenschap over betrouwbare zonne-energie waarop de bewoners water kunnen koken, telefoons opladen en de lichten kunnen laten branden. Dankzij hun moestuinen en de coöperatieve kippenboerderij kan de gemeenschap zichzelf voeden met gezond, goedkoop en lokaal geproduceerd eten. ‘In eKhenana is het leven nooit saai,’ zegt bewoner Thozama Mazwi, die de zestig gemeenschappelijke kippen verzorgt.
Verkeerde spoor
Volgens de Zuid-Afrikaanse klimaatonderzoeker Christy Bragg zitten overheden en bedrijven vaak op het verkeerde spoor als ze zich de toekomst proberen voor te stellen en die willen vormgeven. Ze worden afgeleid door grootse maar verkeerde oplossingen – kritiek die ook werd geuit bij onderhandelingen op hoog niveau tijdens de Afrikaanse klimaattop, afgelopen september. Beleidsmakers kunnen beter kijken naar zelfvoorzienende gemeenschappen als eKhenana. Na vijftien werkzame jaren in duurzame ontwikkeling, klimaatadaptatie en coöperatief bestuur heeft Bragg geleerd dat ‘duurzaamheid onderop begint’.
‘Er is een enorme druk in onze kapitalistische consumptiecultuur om alsmaar meer te willen’
‘Er is een enorme druk in onze kapitalistische consumptiecultuur om alsmaar meer te willen,’ zegt ze, ‘terwijl we juist moeten minderen.’ Bobby Peek, directeur van groundWork, een non-profitorganisatie voor klimaatrechtvaardigheid, is het hiermee eens. ‘Veel meer gemeenschappen zouden het voorbeeld van eKhenana moeten volgen en de omslag moeten maken van alleen maar consumeren naar zelf energie produceren,’ zegt hij. ‘Huishoudens met een laag inkomen moeten ondersteuning krijgen om de hoge aanloopkosten te dekken. Het mag toch niet zo zijn dat alleen de middenklasse zich zonnepanelen kan veroorloven?’
Peek, tevens lid van de Zuid-Afrikaanse Presidentiële Coördinatiecommissie voor Klimaatverandering, vindt dat het initiatief om braakliggend terrein te gebruiken voor het opzetten van lokale voedselsystemen navolging verdient. Het huidige mondiale voedselsysteem is verantwoordelijk voor ruim een derde van alle broeikasgassen, zo wordt geschat. Er zouden op zo veel mogelijk plekken zelfvoorzienende wooncoöperaties moeten komen, aldus Peek. ‘Het gaat om het benutten van land dat beschikbaar is, dat nog niet is gebruikt, voor het creëren van de voedselsystemen die we nodig hebben,’ zegt hij. ‘We moeten creatief nadenken over stadslandbouw, stadsarchitectuur en stadsplanning.’
Voor zowel Bragg als Peek is soevereiniteit het sleutelwoord bij het opzetten van zelfvoorzienende gemeenschappen. Gemeenschappen, vinden ze allebei, moeten onafhankelijk van de overheid in hun eigen behoeften kunnen voorzien. Nu is het niet zo dat eKhenana vrij van staatsbemoeienis heeft kunnen opbloeien. De zelfvoorzienendheid van de gemeenschap is met moeite bevochten tegen een achtergrond van overheidsgeweld. Zoals zoveel landbezettingen in Zuid-Afrika moest de gemeenschap in eKhenana haar huizen herhaaldelijk opnieuw opbouwen na talloze pogingen tot verdrijving.
Bij deze vaak gewelddadige operaties, uitgevoerd door de overheid en privémilities, zijn minstens acht bewoners om het leven gekomen. En zelfs nadat de gemeenschap van eKhenana in 2019 het recht had verworven om het land legaal te bezetten, ging deze repressie gewoon door. De overheid en de politie, zegt Thapelo Mohapi, de leider van AbM, ‘behandelen Abahlali als een criminele organisatie.’
‘Het ubuhlalisme leert ons hoe je dingen met anderen kunt delen’
De politiek zoals die bij eKhenana wordt gevoerd, verschilt als dag en nacht van de officiële, elitaire, exclusieve staatspolitiek. Alle beslissingen worden op gemeenschappelijke bijeenkomsten bij consensus genomen door middel van radicale democratische participatie. De bewoners komen regelmatig bijeen in Thuli Ndlovu Hall – genoemd naar een van hun vermoorde kameraden – waar iedereen mag meepraten over gezamenlijke beslissingen, variërend van ‘waar gaan we spinazie planten?’ tot ‘hoe kunnen we het best de gemeenschappelijke naaimachine delen?’
Deze zeggenschap gaat hand in hand met verantwoordelijkheid; van alle leden wordt verwacht dat ze actief deelnemen aan de verschillende projecten en op de hoogte zijn van wat er allemaal speelt. ‘Onze discussies moeten leiden tot één gezamenlijke uitkomst,’ zegt Thozama Mazwi. ‘Niemand kan ons vertellen wat we moeten doen, zelfs destijds niet onze voormalige voorzitter, kameraad Mnguni, moge hij rusten in vrede. Wij nemen onze beslissingen zelf.’ Lindokuhle Mnguni werd in augustus 2022 doodgeschoten door huurmoordenaars. Zoals alle takken van AbM praktiseert eKhenana het ‘ubuhlalisme’, hun interpretatie van de filosofie van Ubuntu.
Anders dan het neoliberale individualisme, dat de klimaatcrisis in de hand heeft gewerkt, staat deze denkwijze een gemeenschappelijk wereldbeeld voor waarin welzijn vóór winst gaat. ‘Het ubuhlalisme leert ons hoe je dingen met anderen kunt delen, hoe we met elkaar moeten omgaan, hoe we aan onszelf kunnen werken,’ zegt Mazwi. ‘Het is iets wat je niet kunt aanraken, je kunt het niet zien, het is iets wat je beoefent. Het zit binnen in je.’
NIEUWE VORMEN VAN SAMENWONEN
In de Verenigde Staten, Italië, Spanje en Japan wonen steeds meer mensen samen met huisgenoten die geen familie van hen zijn – een fenomeen dat veel verder gaat dan gezamenlijke huisvesting. Overal ter wereld zie je nieuwe soorten groepen woonruimte delen, waarbij traditionele sociale structuren opnieuw worden vormgegeven. Business Insider merkte in 2022 op dat steeds meer Amerikaanse volwassenen met vrienden samenwoonden – sommigen kochten zelfs samen een huis – in voorheen ongebruikelijke samenstellingen.
De stijging van de vastgoedprijzen en het gevoel van isolement dat tijdens de pandemie ontstond heeft dit fenomeen, dat al sinds 2010 wordt gesignaleerd, versterkt. ‘Die groeiende populariteit hangt samen met de problemen die mensen hebben om toegang te krijgen tot de woningmarkt; de economie sluit veel jongeren uit van het traditionele kopen van een huis, afbetalen van een studielening of de overdracht van vermogen door de ouders. Maar het is ook een afwijzing van de isolationistische normen die voorheen het Amerikaanse kerngezin hebben gevormd’, analyseert Business Insider.
Het Amerikaanse tijdschrift Newsweek spreekt zelfs van een ‘explosie’ van het woningdelen en vraagt zich af of dit de moderne oplossing zou kunnen zijn voor stedelijke huisvestingsproblemen, zoals de stijgende huurprijzen in steden als New York en Chicago. Sommige bedrijven, in de Verenigde Staten maar bijvoorbeeld ook in Italië, hebben zich zelfs gespecialiseerd in deze niche door kamers aan te bieden in ‘professioneel’ gedeelde woningen. Ze beheren de gemeenschappelijke ruimtes en kunnen zelfs ingrijpen bij onenigheid tussen huurders.
‘Deze beweging beperkt zich niet tot de VS en Italië: het wordt een wereldwijde trend, wat al te zien is aan de groeiende populariteit in het Verenigd Koninkrijk en landen in Azië.’
Dat deze filosofie de motor is van eKhenana is terug te zien in de gezamenlijke besluiten, zoals die over zonne-energie, waarover dagelijks werd gedebatteerd zodra alle gemeenschappelijke activiteiten, zoals de verzorging van de kippen, waren afgerond. Nadat de panelen in november 2022 waren geïnstalleerd door The Urban Movement Incubator Energy Democracy Project, een coalitie van drie Zuid-Afrikaanse sociale bewegingen die de verbreiding van coöperatieve oplossingen voor schone energie nastreeft, kwam AbM met een juichende verklaring dat deze elektriciteit ‘de wereld minder zal schaden en democratisch zal worden beheerd, in plaats van centraal door een gewelddadige, corrupte staat’. Bewoners van eKhenana spreken van een ‘energiedemocratie’ en stellen dat iedereen baat heeft bij de overstap op schone energie.
Afval
Ondanks al het werk van de gemeenschap om volledig zelfvoorzienend te worden, maakt ze noodzakelijkerwijs nog altijd deel uit van de stad – en van de wereld. Hoewel sloppenbewoners bijvoorbeeld nagenoeg verstoken zijn van basisvoorzieningen, maken ze illegaal gebruik van het nationale waternet en tappen ze kleine hoeveelheden stroom af van het elektriciteitsnetwerk. Voor eKhenana is het grootste probleem dat ze niet alleen kunnen oplossen het verzamelen van afval, zegt Mazwi. Nu moet de gemeenschap dat meestal verbranden.
Hoe vooruitstrevend de ontwikkelingen in eKhenana ook mogen zijn, ze bieden geen bescherming tegen de steeds extremere weersomstandigheden. Zo viel er in april 2022 in het kustgebied van Kwazoeloe-Natal meer dan 300 millimeter regen in 24 uur tijd. De rampzalige overstromingen die door deze ‘regenbom’ werden veroorzaakt, hadden 459 doden en veertigduizend daklozen tot gevolg. De gemeenschappelijke moestuin van eKhenana had zwaar te lijden, maar in vergelijking met andere illegale gemeenschappen viel de totale schade mee. Uit solidariteit stelden de bewoners van eKhenana voedselpakketten samen en zetten ze gaarkeukens op voor slachtoffers, of die nu wel of niet lid waren van AbM. ‘Door onze ligging zijn wij de dans ontsprongen,’ vertelt Mazwi. ‘Maar we zijn natuurlijk wel aangeslagen door de overstromingen in Durban, vanwege alle getroffen kameraden en familieleden.’
‘Door verwestersing zijn we erg geïsoleerd geraakt’
Het solidariteitsgevoel van de bewoners van eKhenana blijft niet beperkt tot de eigen gemeenschap, maar strekt zich uit tot alle armen van de wereld, die onevenredig zwaar worden geraakt door de gevolgen van de klimaatcrisis. AbM heeft sterke internationale netwerken en organiseert samen met activisten van over de hele wereld bijeenkomsten voor kennisuitwisseling en workshops over capaciteitsopbouw. Zo kreeg eKhenana de eerste zaden voor haar kleinschalige landbouwproject van de Braziliaanse beweging voor landloze boeren.
‘Door verwestersing zijn we erg geïsoleerd geraakt,’ zegt Bragg, ‘dus moeten we onze gemeenschappen versterken en ontwikkelen.’ eKhenana, met haar 109 gezinnen, kan wat dat betreft een lichtend voorbeeld zijn voor hoe miljarden mensen een rijk en duurzaam leven kunnen leiden en tegelijkertijd de planeet beschermen.
De door overheidssubsidies explosief gestegen huizenprijzen leiden in Rusland tot tweespalt aan de top. Met de verkiezingen in aantocht verwachten economen echter niet dat de regering de hypotheeksubsidies snel zal afbouwen, ondanks de nadelen die eraan kleven.
Als zoethoudertje voor burgers die de oorlog moe zijn deelt de Russische staat miljarden dollars aan goedkope leningen uit om een huis te kopen. Al dat geld leidt nu tot een economisch probleem dat maar weinigen hadden voorzien: een snelgroeiende vastgoedzeepbel. Terwijl in Oekraïne de strijd doorwoedt, zorgen de steeds hogere huizenprijzen en de snel stijgende inflatie voor verdeeldheid in de hogere Russische echelons. Aan de ene kant heb je de strenge centrale bank die over de financiële stabiliteit van het land moet waken, aan de andere kant het Kremlin, dat in de aanloop naar de presidentsverkiezingen van 2024 vooral aan zijn populariteit werkt.
President Poetin zei vorige week dat hij zeker tot het einde van 2024 wil doorgaan met de populaire hypotheeksubsidies, waardoor gezinnen met kinderen goedkoper geld kunnen lenen. Maar Elvira Nabioellina, de president van de Russische centrale bank, roept juist op tot het afbouwen ervan; zij waarschuwt dat deze subsidies fnuikend zijn voor de pogingen van de centrale bank om de vraag te drukken en de inflatie af te remmen. Vorige week verhoogde de centrale bank de belangrijkste rentevoet naar 16 procent, meer dan het dubbele van afgelopen juni.
Russen staan van oudsher argwanend tegenover hypotheken, die in de volksmond worden betiteld als ‘schuldslavernij’; ze kopen hun huizen liever zonder te lenen. Dat begon te veranderen in 2020, toen de overheid hypotheeksubsidies voor nieuwbouw begon te verstrekken als steunmaatregel in de pandemie. Sinds de Russische inval in Oekraïne heeft de interesse voor dat programma een hoge vlucht genomen. Direct na de inval kelderde het aantal hypotheken aanvankelijk nog, maar dat veranderde toen banken minder eisen gingen stellen, de subsidies voor burgers werden verhoogd en rijkere Russen als gevolg van de sancties minder bestedingsmogelijkheden hadden voor hun geld.
Nieuw jaarrecord
Volgens cijfers van de centrale bank is het Russische hypotheekvolume tot oktober 2023 met 72 procent gegroeid tot bijna 70 miljard dollar, een nieuw jaarrecord. Dankzij de overheidssteun is het merendeel van die hypotheken verstrekt tegen een rente die ver onder het marktpercentage ligt. De bijbehorende nieuwbouw heeft de economie een impuls gegeven.
Rusland heeft de sancties beter doorstaan dan het Westen voor mogelijk had gehouden; in 2024 wordt er zelfs weer gerekend op economische groei. De pijlers waar deze economische activiteit op rust zijn de nog immer hoge olieopbrengsten, de enorme toename van de defensiebestedingen en cadeautjes voor de gewone burger in de vorm van pensioenverhogingen en goedkope leningen. Het hypotheekprogramma is daar een belangrijk onderdeel van.
Maar economen zien verontrustende signalen van oververhitting van de economie als gevolg van al die hoge uitgaven en leningen. Volgens de Russische krant Vedomosti rekent de regering voor dit jaar op een verviervoudiging van de kosten van het subsidieprogramma tot 454 miljard roebel, oftewel zo’n 5 miljard dollar. Dat ook de regering zich van de risico’s bewust is, blijkt uit het feit dat ze de verplichte eigen inleg bij de aanschaf van een huis heeft verhoogd van 20 naar 30 procent.
Rusland heeft de sancties beter doorstaan dan het Westen voor mogelijk had gehouden
Voor veel Russen is onroerend goed een van de weinige zaken waar ze hun spaargeld in kunnen steken ter bescherming tegen de hoge inflatie die al decennialang met tussenpozen in Rusland woedt. De economische sancties drukken de aandelenhandel, en door de deviezenbeperkingen en westerse maatregelen is het ook moeilijk om geld naar het buitenland te sluizen.
Maar door de versoepeling van de hypotheekeisen stijgen de nieuwbouwprijzen. Een nieuwbouwappartement is in Rusland nu gemiddeld 40 procent duurder dan een appartement dat wordt doorverkocht. Vóór de komst van het hypotheekprogramma bedroeg dat verschil nog geen 10 procent. En die grote kloof betekent dat mensen er geld op kunnen verliezen als ze hun nieuw gekochte woning proberen te verkopen. ‘De spaartegoeden van mensen worden door de hypotheekrentesubsidies weggevaagd,’ zegt Olga Bytsjkova van onderzoeksbureau Moody’s Analytics.
Met de betalingsachterstanden valt het tot nog toe mee; daarvan is volgens cijfers van de centrale bank slechts sprake bij 0,4 procent van de hypotheken. Maar economen vrezen dat er onder de oppervlakte toch sprake is van financiële stress. Volgens Bytsjkova besteedt pakweg de helft van de nieuwe hypotheeknemers 80 procent of meer van het inkomen aan het aflossen van hun schuld, bijna tweemaal zoveel als twee jaar geleden.
Een belangrijke groep burgers die deelt in de vastgoedhausse betreft de familie van gesneuvelde of gewond geraakte soldaten, zegt Alexandra Prokopenko, een voormalig medewerker van de Russische centrale bank die nu als extern onderzoeker verbonden is aan het Carnegie Russia Eurasia Center in Berlijn. Nabestaanden van in Oekraïne gesneuvelde soldaten kunnen rekenen op 5 miljoen roebel van de staat (circa 56.000 dollar), plus nog eens miljoenen aan steun van regionale overheden en uitkeringen van pensioenen en verzekeringen. Volgens Prokopenko gebruiken veel mensen dat geld om vastgoed mee te kopen. ‘Mensen voelen zich rijker,’ zegt ze. ‘Dat is een heel belangrijke politieke factor, dat mensen kunnen zien dat het ze beter gaat.’
Vastgoedcrisis
Prokopenko zegt dat er een vastgoedcrisis kan ontstaan als de overheid haar ruimhartige steunregelingen afschaalt of beëindigt. Dat kan tot betalingsachterstanden bij hypotheeknemers leiden en de banken opzadelen met oninbare schulden. ‘Die overheidssubsidies zijn niet voor eeuwig. Dat is een enorm risico,’ zegt ze. ‘Het is onduidelijk hoe mensen deze schulden over drie of vijf jaar moeten afbetalen.’
Hypotheeksubsidies worden door Rusland ook ingezet om mensen over te halen dienst te nemen in het leger, te gaan werken in bepaalde sectoren zoals de ICT, of te verhuizen naar regio’s die de overheid wil ontwikkelen, zoals het uiterste oosten en het poolgebied. Die subsidieprogramma’s worden vaak ook nog aangevuld met bedragen aan contant geld. In het kader van het programma ‘Wonen in de poolcirkel’ kunnen kopers van een huis in die regio tot wel anderhalf miljoen roebel (circa 17.000 dollar) krijgen.
Hypotheeksubsidies worden door Rusland ook ingezet om mensen over te halen het leger in te gaan
De hypotheekgroei komt voor een groot deel op het conto van steden als Moskou en Sint-Petersburg, maar ook in andere regio’s wordt druk geleend. Op de in 2014 door Rusland geannexeerde Krim, de regio die Oekraïne nu probeert terug te veroveren, is volgens cijfers van de centrale bank het volume aan hypothecaire leningen het afgelopen jaar verdubbeld. In Toeva, een afgelegen regio in Siberië, is het hypotheekvolume gestegen met 233 procent, al was het aanvangsvolume daar laag. Aangezien er in maart verkiezingen zijn, waarvoor Poetin in december zijn kandidatuur heeft bevestigd, verwachten economen niet dat de regering de hypotheeksubsidies snel zal afbouwen. Ze blijven ‘heel populair, dus ik verwacht vóór de verkiezingen geen grote veranderingen, ondanks de neveneffecten,’ zegt Vasily Astrov van het Weens Instituut voor Internationaal Economisch Onderzoek.
Om uiteenlopende redenen lijkt het erop dat steeds meer mensen anders gaan of willen leven. En dat gaat niet alleen over alternatievelingen die de commune opwaarderen en het begrip ‘gemeenschap’ opnieuw uit willen vinden, maar ook over architecten, stedenbouwkundigen en burgers die andere modellen uitproberen: duurzamer voor mensen en minder schadelijk voor de planeet.
Volgens minister is het slapen in een tent voor velen een keuze
De Britse minister van Binnenlandse Zaken, Suella Braverman, stelt nieuwe wetten voor om het gebruik van tenten door daklozen aan banden te leggen. Volgens Braverman zien velen van hen dit als een ‘lifestylekeuze’. Dat schrijft de BBC. Het voorstel heeft bij veel Britten tot verontwaardiging geleid.
360 aanbieding: 3 maanden digitaal voor maar 15 euro.
Braverman verklaarde: ‘De regering zal altijd steun verlenen aan mensen die daadwerkelijk dakloos zijn’, maar voegde eraan toe: ‘We kunnen niet toestaan dat onze straten worden overspoeld door rijen tenten, bewoond door mensen, velen van hen afkomstig uit het buitenland, die ervoor kiezen om op straat te leven.’ Ze waarschuwde dat als er geen actie wordt ondernomen, Britse steden hetzelfde pad zouden kunnen inslaan als steden in de Verenigde Staten, zoals San Francisco en Los Angeles, waar ‘zwak beleid heeft geleid tot een toename van criminaliteit, drugsgebruik en verloedering’.
De burgemeester van Londen, Sadiq Khan, noemde het voorstel ‘zeer deprimerend’ en schreef op X: ‘De regering zou meer moeten investeren in sociale huisvesting, huursubsidies moeten verhogen en huisuitzettingen zonder geldige reden moeten verbieden.’
Polly Neate, de directeur van de liefdadigheidsinstelling voor huisvesting Shelter, zei over de voorstellen van de minister: ‘Op straat leven is geen lifestylekeuze. Dakloosheid ontstaat wanneer het huisvestingsbeleid tekortschiet en is het gevolg van mensen die zich geen woning kunnen veroorloven.’ Ze voegde eraan toe: ‘De huurprijzen in de particuliere sector zijn nog nooit zo hoog geweest, huisuitzettingen nemen toe en de bestaanszekerheidscrisis blijft voortduren.’
Deze website gebruikt cookies. Door de site te gebruiken gaan we er vanuit dat je ze accepteert. OK
Manage consent
Over onze cookies
Deze website gebruiks cookies die de gebruikservaring verbeteren. De cookies die we als noodzakelijk categoriseren worden opgeslagen door je browser en zijn essentiëel voor een goede werking van de basisfuncties van deze website. We gebruiken ook third-party cookies die ons helpen te analyseren hoe deze website gebruikt wordt. Deze cookies kunnen ook voor marketingdoeleinden worden gebruikt. Ze worden alleen door je browser opgeslagen als je daar toestemming voor geeft.
Onze noodzakelijke cookies zijn essentiëel voor het goed functioneren van deze website. De basisfuncties en beveiliging van deze website zijn hiervan afhankelijk. Deze cookies slaan geen persoonlijke informatie op.
