Emigranten uit Oost-Europa kopen massaal vastgoed in Spanje. Dit doen ze niet alleen vanwege oorlogsdreiging, maar ook vanwege toenemende welvaart in het oosten en de gunstige Spaanse woningmarkt.
Spanje staat van oudsher bekend als een populaire bestemming voor investeringen in vastgoed. Vanwege zijn warme klimaat, ontwikkelde infrastructuur, lekkere eten en culturele verscheidenheid is het land een toeristenparadijs en een trekpleister voor investeringen. Normaal gesproken waren Britten, Duitsers en Fransen het meest actief op de vastgoedmarkt. Sinds het begin van de oorlog van Rusland tegen Oekraïne zijn er echter ook steeds meer Polen die in Spanje een woning aanvragen.
Vooral in 2022 toonden Polen de meeste belangstelling voor vierkante meters aan de Spaanse kust: het percentage steeg toen naar 161 procent. Sindsdien vestigen kopers uit Polen ieder jaar weer een nieuw record qua hoeveelheid aangeschafte woonruimte. Dit beursspel heeft niet alleen te maken met de behoefte om naar een veel warmer gebied te verhuizen. Veel mensen die in Spanje een huis of appartement hebben gekocht, zijn bang dat de oorlog tussen Rusland en Oekraïne ook Polen zal raken. Zij investeren in vastgoed in vakantieoorden in de hoop een veilige plek te vinden voor het geval de oorlog verder escaleert.
Volgens gegevens van Bank Pekao S.A. hebben Polen alleen al in de eerste negen maanden van 2022 in Spanje 2300 onroerende goederen gekocht, 102 procent meer dan in heel 2021. Dit verklaart waarom de Spaanse woningmarkt toen het hoogste niveau in de laatste vijftien jaar bereikte: in 2022 werden er in totaal zo’n 700.000 huizen en appartementen verkocht. Spanje is tevens een populair land onder Oekraïense huizenkopers. Alleen al in de eerste zes maanden na het begin van de oorlog hebben Oekraïners in het land 1237 onroerende goederen aangekocht; 60 procent meer dan het gemiddelde van de laatste vijftien jaar.
Angst voor oorlog
Tegen de achtergrond van de oorlog in Oekraïne en de toegenomen welvaart kopen Polen al een aantal jaren appartementen en villa’s in Spanje op. In 2022 schaften ze 2300 onroerende goederen aan, twee keer zo veel als in 2021. In 2023 stond de teller al op 3118. In 2024 hebben Poolse kopers 4000 transacties gesloten en dit aantal zal in 2025 naar verwachting nog verder oplopen. Dankzij deze explosief toegenomen investeringsdrang staan de Polen nu op de vierde plaats qua aantal transacties met buitenlands vastgoed, na de Britten, Duitsers en Fransen. Poolse huizenkopers lopen zelfs voor op de Amerikanen en de Russen.
Het aandeel van de Polen onder de buitenlanders die actief zijn op de Spaanse vastgoedmarkt, groeit gestaag: waar dit aandeel in 2019 nog 1,6 procent bedroeg, was dit percentage tegen 2023 verdubbeld. In de regio’s Marina Baja en Marina Alta aan de Costa Blanca doen Poolse kopers meer investeringen in nieuwbouw dan de Spanjaarden zelf.
De gemiddelde prijs per vierkante meter aan woonruimte zat in Spanje eind 2022 op 1700 euro. Met de vraag naar woningen stegen ook de kosten: in de tweede helft van 2023 moesten niet-ingezetenen gemiddeld 2715 euro neertellen per vierkante meter. Polen betalen doorgaans alles in één keer, zonder een hypotheek af te sluiten, en kiezen vaker voor een appartement (65 procent van alle transacties) dan voor een villa of huis. Mensen die een villa kopen, kiezen voor een villa met een oppervlakte tussen de 250 en 600 vierkante meter en een zwembad. De meeste kopers gaan voor een villa met een prijs die tussen 350.000 en 1,5 miljoen euro ligt. Polen kiezen in de meeste gevallen voor de Costa del Sol en de Costa Blanca. Onder rijke kopers zijn Barcelona, Madrid, Valencia, Marbella, Malaga en Calpe geliefd.
‘Veel mensen belden ons met de vraag of ze binnen drie dagen konden komen om vastgoed te kopen’
Volgens Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, die werkzaam is als vastgoedbeheerder aan de Costa del Sol, weerspiegelt de plotselinge stijging van de vraag naar woningen de onrust in Polen vanwege de oorlog in Oekraïne en de angst dat de gevechten zich naar Pools grondgebied zullen uitbreiden. ‘Ik kan twee perioden aanwijzen waarin de belangstelling voor de aankoop van vastgoed razendsnel steeg. De eerste was februari 2022, direct na het begin van de oorlog. De tweede begon in februari 2024, toen Rusland zijn offensief aan het front intensiveerde,’ vertelt ze.
In februari 2024 zei Trump dat hij tijdens zijn eerste termijn eens had gedreigd ‘Rusland aan te moedigen’ om een van de NAVO-leden aan te vallen die hun financiële verplichtingen tegenover het bondgenootschap niet nakomen. Deze uitspraak was volgens haar een wake-upcall voor de Polen. Ook de waarschuwingen van de Poolse premier Donald Tusk voor een ‘vooroorlogs tijdperk’ in Europa brachten veel Polen op de gedachte om een huis over de grens aan te schaffen. ‘Na die uitspraken van Trump en Tusk hebben veel mensen ons gebeld met de vraag of ze binnen drie dagen konden komen om vastgoed te kopen en hoeveel tijd de sleuteloverdracht in beslag zou nemen,’ vertelt Marciniak-Kostrzewa.
De advocaat María Ruis López, die zowel in Spanje als in Polen werkt, zegt dat de vraag naar de diensten van notarissen en juristen in drie jaar tijd ‘ongelooflijk hard’ is toegenomen. ‘Onze cliënten zeggen dat de belangrijkste reden om appartementen en huizen in Spanje aan te schaffen de angst voor de oorlog is. Mensen zijn bang voor Rusland, daarom willen ze graag een plaats “achter de hand” hebben,’ legt ze uit.
‘Mensen zijn bang voor Rusland, daarom willen ze graag een plaats “achter de hand” hebben’
Verkopers en tussenpersonen geven toe dat Polen zich bij hun beslissing om een woning te kopen soms laten leiden door hun emoties. Marciniak-Kostrzewa vertelt dat een van haar cliënten, uit angst dat de oorlog zich naar Polen zou uitbreiden, een appartement in Spanje kocht en vroeg of hij het mocht verhuren op voorwaarde dat hij er binnenkort in zou kunnen wonen. Toen ze hem uitlegden dat het uitzetten van een huurder enige tijd in beslag neemt, antwoordde hij: ‘Laat het dan maar leegstaan.’
Tegen de achtergrond van een dreigende aanval van Rusland op de Baltische staten investeren ook steeds meer Litouwers en Esten in huisvesting in Spanje. Liivia Illak, een vastgoedmakelaar in Tallinn die appartementen in Spanje verkoopt, vertelt dat ze in 2023 heel wat meer van dat soort aanvragen heeft gekregen. ‘Ik kreeg steeds meer aanvragen binnen voor heel kleine appartementen, omdat mensen in Estland en Litouwen een plek hebben om snel naartoe te kunnen verhuizen. We zitten natuurlijk in de NAVO, maar in werkelijkheid zijn veel mensen erg bang voor een oorlog.’
Economische factoren
De vraag naar woningen stijgt mede als gevolg van de toegenomen koopkracht van de Polen. Dat Polen economisch succes boekt, blijkt uit het feit dat het bbp per hoofd van de bevolking is verdrievoudigd, aldus Marcin Piątkowski, hoogleraar aan de Koźmiński-universiteit. ‘Meer dan dertig jaar na de val van het communisme zijn de Polen rijker dan ooit tevoren. Veel mensen die begin jaren negentig een zaak zijn begonnen, willen nu met pensioen. En het thuiswerken dat door de pandemie gebruikelijk is geworden, heeft ervoor gezorgd dat jongeren een zorgelozer leven kunnen leiden en voor het warmere klimaat van Spanje kiezen,’ zegt hij.
Veel Polen zien vastgoed als een stabiele investering, vooral in tijden van globale onzekerheid. Over het algemeen zijn er twee redenen waarom ze vastgoed in Spanje kopen: ze willen erin gaan wonen, of ze willen het verhuren. Het potentieel van verhuur voor de korte termijn groeit: het aantal toeristen nam in de eerste helft van 2024 met 13 procent toe ten opzichte van diezelfde periode in 2023. Poolse kopers worden aangetrokken door de niet al te hoge levenskosten, het warme klimaat en de ontwikkelde sociale infrastructuur. Agnieszka Durlik, werkzaam bij de Poolse Kamer van Koophandel, noemt behalve de veiligheid ook de voordelige prijzen en de behoefte aan een warmer klimaat als de belangrijkste redenen waarom Polen meer interesse in Spanje hebben gekregen.
Een vierkante meter woonruimte is in Spanje een paar duizend zloty’s goedkoper dan in Polen. Zo heb je aan de Spaanse oostkust voor 400.000 zloty’s (ongeveer 95.000 euro) een appartement van zestig vierkante meter. Bovendien ligt het tempo waarin de vastgoedprijzen stijgen in Polen naar schatting hoger dan in Spanje. Daar komt bij dat de koers van de zloty sinds september 2023 sterker is dan die van de euro, wat de aankoop van vastgoed in het buitenland nog voordeliger maakt.
Veel Polen zien vastgoed als een stabiele investering, vooral in tijden van globale onzekerheid
De volgende factor is de staat van de economie. Hoewel Spanje hard werd getroffen door de wereldwijde crisis van 2008 en de eurocrisis van 2012, is het land nu weer de weg naar dynamische ontwikkeling ingeslagen. Ook heeft de toeristische sector zich weer hersteld van de coronacrisis. Daarnaast is het mogelijk om bij een ontwikkelaar vastgoed te kopen waar je meteen in kunt gaan wonen. Een investeerder uit het buitenland hoeft alleen maar het meubilair aan te schaffen zonder nog allerlei andere grote investeringen te hoeven doen (zoals het controleren van ingehuurde werknemers).
Een andere oorzaak waardoor de vraag is toegenomen, is de soepele verkeersverbinding. Zo is het vier uur vliegen van Warschau naar Malaga. Ook de toegang tot kwalitatief hoogstaande medische zorg trekt investeerders aan. De meeste Poolse investeerders vallen in de leeftijdscategorie 35-plus, velen van hen hebben een gezin en daarom is goede medische zorg voor hen een prioriteit. Behalve openbare ziekenhuizen zijn er in het land ook veel privéklinieken, vooral aan de Costa del Sol.
De lokale vastgoedmarkt zou voor Polen nog aantrekkelijker kunnen worden nu de Spaanse regering voor de sector nieuwe regels heeft ingevoerd. In januari kondigde premier Pedro Sánchez een reeks maatregelen aan die huisvesting toegankelijker moeten maken. Een van de geplande maatregelen is de verhoging van de belasting op de verhuur van vastgoed aan toeristen en een belastingheffing van 100 procent op de aankoop van woonruimte door niet-ingezetenen van buiten de EU. Volgens Sánchez hebben niet-ingezetenen van buiten de EU alleen al in 2023 27.000 onroerende goederen aangeschaft, niet om erin te wonen, maar om winst te maken. Daardoor is er een tekort aan woonruimte ontstaan voor de Spanjaarden zelf.
Belastingverhogingen geven Polen een voordeel, terwijl niet-ingezeten kopers lijden onder de inperking van het ‘gouden visum’-programma. Dankzij dit programma kunnen mensen een verblijfsvergunning krijgen op voorwaarde dat ze investeren in vastgoed ter waarde van minimaal 500.000 euro. Bovendien hebben Polen er geen moeite mee om zich in Spanje aan te passen. In het land worden Poolse scholen geopend en in alle regio’s van het land kun je emigranten uit Polen aantreffen. Daar komt bij dat Polen groot fan zijn van de mediterrane leefstijl met zijn zonnige weer, dat een schril contrast vormt met de gure Poolse winters. Zes van de tien zonnigste steden van Europa liggen in Spanje.
Trekpleister voor Oekraïners, Polen en Russen
Het Canadese dagblad The Globe and Mail, dat eveneens de toegenomen belangstelling van Oost-Europese kopers voor vastgoed in Spanje beschrijft, haalt het voorbeeld aan van Torrevieja, een kleine stad aan de Costa Blanca in de provincie Alicante die is uitgegroeid tot een heuse trekpleister voor Polen, Oekraïners en Russen. Een recente volkstelling toonde aan dat bijna de helft van de 100.000 inwoners van de stad buitenlanders zijn, van wie Polen, Oekraïners en Russen tot de grootste etnische groepen behoren.
Vastgoedmakelaars beamen dat ze het aantal aanvragen vanuit deze drie gemeenschappen maar nauwelijks kunnen bijbenen. ‘Het is gewoon gekkenwerk. Ze verhuizen niet allemaal hierheen, maar ze willen hun geld uit een gevaarlijk gebied halen en het investeren in een veiligere plek,’ verklaart Katarzyna Stadnicka, van het makelaarskantoor RO Spain Real Estate. De vraag naar huisvesting in de provincie Alicante is het hoogst onder de Polen. In 2023 hebben ze daar 2160 huizen gekocht, bijna drie keer zo veel als in 2021.
Ook het aantal Russen in de regio neemt toe. Ondanks de sancties die in 2022 en 2023 zijn ingevoerd, zijn ze erin geslaagd bijna 2500 villa’s en appartementen aan te schaffen. Oekraïners kopen er in Alicante ook gretig op los: in 2022 kregen ze de eigendom van 1036 onroerende goederen, in 2023 waren dat er 1400. Ter vergelijking: in 2021 sloten ze slechts 376 transacties.
Het doorsnee profiel van een Oekraïner die een luxe onroerend goed aanschaft, is een gezin dat op zoek is naar een villa met een terras en een huis met een tuin in de buurt van Barcelona of in een groene regio. De gemiddelde verkoopprijs ligt boven de 500.000 euro, zeggen ze bij het makelaarskantoor Uniko International Real Estate.
Fraude en okupas
Hoewel het aantrekkelijk is om in Spaans vastgoed te investeren, waarschuwen marktdeelnemers voor wijdverbreide frauduleuze praktijken. Het is in Spanje al meer dan eens voorgekomen dat frauderende ontwikkelaars buitenlanders bedrogen, waarbij ze handig profiteerden van het feit dat een notariële akte in het Spaans moet worden opgesteld. Daarbij bestaat het risico dat, als een huis of appartement een tijdlang leegstaat, ze worden ingenomen door illegalen, de zogeheten okupas (krakers). Okupas handelen uit verschillende motieven: soms zijn ze wanhopig op zoek naar een dak boven hun hoofd, in andere gevallen hebben ze winst voor ogen.
Volgens gegevens van het Spaanse ministerie van Binnenlandse Zaken zijn er in 2024 16.426 gevallen vastgesteld waarin mensen illegaal een woning binnendrongen – 7,4 procent meer dan in 2023. Catalonië staat ruim bovenaan de ranglijst illegale huisbezettingen met 7000 ingediende klachten – dat is meer dan 40 procent van alle gevallen. In deze situatie moest de overheid wel ingrijpen. In april 2025 werd een hervorming van het strafrecht van kracht die een verandering moet aanbrengen in de manier waarop de strijd tegen de krakers wordt gevoerd. De rechtszaken worden sindsdien behandeld volgens de ‘versnelde gerechtelijke procedure’.
‘Daardoor is een snellere uitzetting mogelijk in gevallen waarin krakers een huis binnenvallen of illegaal eigendommen in bezit nemen. Het is een overgang van een traag en bureaucratisch naar een sneller proces dat het in theorie mogelijk maakt om mensen binnen vijftien dagen uit te zetten. Ja, het rechtssysteem is traag en problematisch, dat zal niet onmiddellijk verholpen zijn, maar het zal een stuk sneller gaan dan eerst,’ legt advocaat Xavi Abat uit.
Onder de nieuwe wet kan de rechtbank, als het oordeel in het nadeel van de krakers uitvalt, een gebod tot uitzetting uitvaardigen waartegen geen hoger beroep mogelijk is. Er wordt een concrete datum vastgesteld en vertegenwoordigers van de rechtbank zien erop toe dat de krakers uiterlijk op die datum worden uitgezet. In maart gaf de rechtbank huizenbezitters een extra drukmiddel in handen: het wettelijke recht om elektriciteit, water en gas in een gekraakt huis uit te schakelen zonder dat ze hoeven te vrezen voor strafrechtelijke vervolging. Nu zijn eigenaars van gekraakte huizen niet verplicht om de rekening voor water, gas of stroom te betalen zolang de krakers in hun huis wonen.
